Quiero una hipoteca: ¿de qué me examina el banco para dármela?

En la situación actual de gran restricción en la concesión de hipotecas resulta muy importante saber cuáles son los criterios de riesgo que aplican los bancos cuando pedimos un préstamo hipotecario para saber si podemos mejorar algún aspecto. Desde idealista.com/hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, señalan que las entidades financieras analizan fundamentalmente 3 aspectos diferentes.

1. Capacidad de pago de los solicitantes

Como en cualquier préstamo o crédito, la expectativa de los bancos es que el cliente sea capaz de devolver el préstamo concedido, y para ello analizan:

a. Estabilidad laboral: se tiene en cuenta la probabilidad de pérdida de trabajo o de cambio de condiciones del mismo. Es este sentido, generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la empresa y menos a los que tienen contrato temporal o a los autónomos. También se tiene en cuenta el sector de actividad, penalizándose más aquellos sectores con un mayor riesgo de pérdida de empleo.

b. Estabilidad de los ingresos: actualmente se cuestiona mucho los ingresos de solicitantes que perciben gran parte de su nómina a través de comisiones (por su riesgo de discontinuidad), así como los ingresos de autónomos, por este mismo motivo.

c. Ratio de endeudamiento: se calcula la cuota de la hipoteca dividido por los ingresos netos mensuales, y este ratio no debe superar el 33%-35% para la mayoría de las entidades, en algunos casos llegando hasta el 40%.

d. Sensibilidad a una subida de tipos de interés: aunque el préstamo concedido tenga un tipo de interés inicial del 3,25% – por poner un ejemplo – las entidades financieras simulan una cuota hipotecaria para un tipo de interés del 5%, para asegurarse que los clientes van a ser capaces de hacer frente a dicha cuota en el futuro (no olvidemos que estamos contratando un préstamo a largo plazo, y en algún momento de la vida del préstamo estaremos pagando cuotas calculadas con este tipo de interés, o incluso mayor).

e. Ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de los solicitantes la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos, normalmente aplicando otros gastos en función del número de miembros de la unidad familiar. El objetivo de este ejercicio es asegurar que los clientes podrán hacer frente a sus gastos habituales. Por ejemplo, si los ingresos mensuales de la familia son de 2.000 euros y tienen 2 hijos, la cuota del préstamo es de 800€ (un 40%) y además se tienen préstamos que suman cuotas de 600 euros, probablemente las entidades pongan muchos reparos a la concesión del préstamo, pues estiman que la familia no podría hacer frente a todos sus gastos corrientes con un disponible de 600 euros.

2. Valor del préstamo sobre el valor de la vivienda

En caso de que los solicitantes no sean capaces de cumplir con sus compromisos de pago mensuales, las entidades tienen que recurrir a la garantía hipotecaria (es decir, a la vivienda), para cobrar su préstamo, por lo que este punto también es estudiado:

a. Valor de la vivienda: normalmente las entidades aplican un límite del 80% del valor del préstamo dividido entre el menor de dos valores: el importe de compra escriturado y el valor de la vivienda, según la tasación oficial efectuada. Este criterio de mínimos – aplicado por muchas entidades – resulta contraproducente cuando en situaciones como la actual, podemos encontrar un “chollo” y el valor de compra es sensiblemente inferior al valor de tasación. En el fondo, lo que las entidades persiguen con este criterio es intentar que los clientes hagan una aportación inicial importante, que demuestre su nivel de compromiso.

b. Recolocabilidad de la vivienda: las entidades analizan cada vez más este punto, que no es más que la facilidad de venta de esa casa a un buen precio en el hipotético caso de tener que embargar el piso. Dicho de otra manera, cuanto más atractiva y demandada sea la vivienda, mejor (la mayoría de las entidades tienen incluso ciertas zonas geográficas donde no quieren firmar préstamos hipotecarios, por la dificultad de venta de viviendas).

3. Rentabilidad del préstamo, o mejor dicho, del cliente

Si antes las guerra de las hipotecas y las facilidades de financiación de las entidades hacía que los diferenciales fuesen muy bajos, ahora la prioridad de los bancos es rentabilizar desde el primer día la relación con los solicitantes:

a. Tipo de interés a aplicar: los tipos de interés aplicados son sensiblemente superiores ahora que hace uno o dos años, y no solamente por la reciente subida del euribor, sino porque los diferenciales son muy superiores. La política común de los bancos es aplicar un diferencial siempre superior al 1%, y en muchos casos en el entorno del 1,50%-2,00%, como punto de partida.

b. Vinculaciones con el banco: los bancos están ofreciendo reducciones de dicho diferencial en función del número de vinculaciones de los clientes con el banco (o dicho de otra manera, en función de la rentabilidad que pueda sacar el banco a través de otros productos).

En resumen, los bancos analizan actualmente con mayor detalle las solicitudes de préstamos hipotecarios y las características de los clientes y además buscan una mayor rentabilidad en los mismos. Como solicitantes debemos ser capaces de entender estos criterios y prepararnos para exponer y defender nuestra situación financiera, la capacidad de afrontar la hipoteca que solicitamos y buscar el préstamo hipotecario que se adapta a nuestras características personales.

Si bien es cierto que hay perfiles de clientes que actualmente tienen cerradas las puertas del mercado hipotecario también hay una necesidad de fidelización de nuevos clientes y el acuerdo debe ser satisfactorio para ambas partes. Al igual que las entidades son selectivas con los clientes y los préstamos que formalizan también los consumidores debemos analizar las diferentes alternativas del mercado: estudiar pros y contras, asesorarnos y decidir en función de lo que más nos interese.

Información elaborada por idealista.com/hipotecas

 

Amortización de la hipoteca, ¿a plazo o a cuota?

Una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca.

Pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo.
2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

Caso 1: hipoteca media con euribor actual (1,55%)

Imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de euribor + 0,80% en un contexto de euribor estable al 1,55% (valor actual). cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes.

Caso 2: hipoteca media-alta con euribor del 4%

Esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de euribor + 1% en un contexto en que el euribor alcanza una media del 4%. tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes.

Conclusiones

• En general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.
• Cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo.
• Habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. también conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito.
• Si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible.
• Otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. así, si el euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces.
• Por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones).

Noticia extraída de Idealista.com

 

Vuelven las hipotecas con financiación al 100% para adquirir vivienda

La crisis económica y financiera había provocado que las hipotecas para la compra de una vivienda desaparecieran del mercado. Pero ahora han resurgido por la necesidad de las entidades de adelgazar su cartera de ‘ladrillo’.

Hay que reconocer que no son muchas todavía las entidades que ofrezcan préstamos hipotecarios por el 100% de financiación para adquirir vivienda, pero existen después de un 2010 en el que estaban borradas del mapa.

Helpmycash.com ha rastreado el mercado para Finanzas.com en busca de las mejores. “El ‘resurgir’ de estas hipotecas se ha producido a causa del gran stock de pisos acumulado por los bancos. La urgencia por dar salida a estas viviendas ha obligado a los bancos con inmobiliaria propia a ofrecer muy buenas condiciones de financiación”, explican desde el portal especializado en hipotecas.

 

TAE calculado por las entidades

 

Esta buena noticia para los futuros compradores se debe a la urgencia de las entidades de reducir la oferta de viviendas que acumulan. Aunque todos los bancos y cajas tienen este producto dirigido a menores de 35 años, no todas las ofrecen.  Las cajas de ahorro han sido las primeras en desempolvar estos productos. Caja Rioja, Caja Madrid, BBK o Caja Burgos son algunas. La mayoría de las hipotecas ofrecidas tienen ayuda de las Comunidades Autónomas o ayuntamientos.

 

Quizás es mejor al 80% que al 100%

A pesar de que facilitan la financiación para acceder a una vivienda hay que tener en cuenta que son más caras que las hipotecas habituales al 80%. “Al pedir una financiación 100% el banco está corriendo un mayor riesgo al conceder el préstamo y eso hace que las hipotecas 100% sean por definición más caras que las que cubren el 80% del valor de la vivienda. Suelen pedir aval, cobrar más intereses y obligar a contratar más seguros para su concesión”, advierten en Helpmycash.com. Si antes los bancos obligan a contratar seguro de vida y hogar, ahora reclama además seguro de desempleo o protección de pagos.

Antes de contratar las hipotecas, hay que tener claro que la financiación al 100% no se va a realizar sobre el precio de compraventa, sino sobre el valor de tasación con que habrá que tener algún ahorro para cubrir la diferencia. “Aunque el anuncio de una hipoteca diga hasta el 100% de financiación, las condiciones publicitadas por los bancos solo suelen ser válidas hasta el 80% de financiación. Si pedimos el 100%, todas las condiciones cambian. Y otra cosa que tampoco suelen decir a priori es que va a ser necesario aportar un aval”. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, lo habitual era que el préstamo hipotecario, incluso superara el precio de venta del inmueble, lo cual no era más que una simple locura llevada a cabo por la codicia de los banqueros y otros aprendices de brujo.

Noticia extraída de Finanzas.com

Carencia en hipotecas: ¿sale caro pagar menos al principio?

Las hipotecas con carencia son aquellas que permiten pagar sólo los intereses (sin reducir el montante de la hipoteca) durante los primeros meses o años de la hipoteca, por lo que permiten pagar una cuota muy reducida al comienzo del préstamo, cuando más difícil suele hacerse el pago. Por eso pueden ser muy atractivas para los que quieren adquirir una vivienda mientras estabilizan su situación financiera o bien necesitan unos primeros meses de pagos suaves para poder hacer frente a gastos como muebles o reformas.

El ahorro durante estos meses suele ser mayor del 50%, ya que solo pagaremos los intereses, sin devolver ni un euro del préstamo al banco. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años a un interés de euribor+ 0,80% tendremos:

• cuota normal: 660,98 €
• cuota con carencia de capital: 292,63 € (-55%)

Pero el portal hipotecario helpmycash.com advierte de que no hay que olvidar que este ‘favor’ que nos hace el banco tiene un coste para el hipotecado. Para comprobarlo con precios de mercado, echemos un vistazo a las 5 hipotecas con carencia más baratas de este mes y veamos qué pasa tras el período de carencia y al final de toda la vida de la hipoteca:

*cuotas calculadas para una hipoteca media de 150.000 € a 30 años.

• La hipoteca de uno-e ofrece hasta 3 años de carencia con un diferencial muy bajo y solo 3 productos vinculados obligatorios (domiciliación de nómina, domiciliación de recibos y seguro de hogar). Lo menos favorable de la oferta es que, al tratarse de una hipoteca online, solo se concede a clientes con muy buen perfil financiero.
• La hipoteca de Caja de Ávila ofrece 2 años de carencia a un diferencial igualmente bajo. Lo peor es que obliga a crear hasta 7 vinculaciones con el banco: domiciliación de nómina, plan de pensiones, seguro de desempleo, seguro de vida, seguro de hogar, contratación de tarjetas… es el ejemplo perfecto de una hipoteca que parece barata pero no lo es en absoluto.
• La hipoteca de Banco Popular ofrece 12 meses de carencia a un interés atractivo pero obligando también a contratar 3 productos, además de domiciliar la nómina: plan de pensiones, seguro de hogar y seguro de vida.
• La hipoteca de tubancaja es bastante similar a la del banco popular solo que cobra un interés un poco más alto. Para tratarse de una hipoteca online, su hipoteca con carencia no se diferencia demasiado de la de cualquier banco online.
• - la hipoteca de caixa geral se asemeja a la de caja de ávila: el interés bajo pero requiere demasiados productos vinculados

Conclusiones

1. Como se puede ver en la penúltima columna, cada año de carencia encarece el coste total de la hipoteca en más de 1.000 euros, a base de intereses. Por eso es aconsejable contratar el período de carencia más corto posible.
2. Cuantos más meses de carencia contratemos, más duro será el cambio de cuota cuando termine el período de carencia. Por ejemplo, en el caso de la hipoteca de Caixa Geral, el mes 24 pagaremos una cuota de 261 euros y el mes 25 pagaremos 590, es decir, será necesario prever que nuestros gastos mensuales van a incrementarse, desde entonces y hasta el final de la vida de la hipoteca, en 329 euros.
3. A medida que necesitamos más meses de carencia, además de aumentar el coste total de la hipoteca, también aumentan los seguros obligatorios, menos en el caso de las hipotecas online que, como ya hemos dicho, no están al alcance de todos los perfiles.
4. En general, las hipotecas con carencia, sobre todo las de bajo diferencial, obligan a contratar más productos vinculados (hasta 7 y en ocasiones 8 ) que las hipotecas sin carencia (entre 2 y 4). estos productos, en su mayoría seguros, pueden encarecer notablemente la cantidad a pagar cada mes sin ni siquiera necesitarlos. Es necesario preguntar cuántos son y cuánto cuestan para poder calcular si contratarlos va a hacer que paguemos por un lado lo que nos estábamos ahorrando por el otro.
5. Para saber qué precio total pagaremos por decidir pasar unos primeros meses pagando mucho menos, será necesario sumar al coste extra de intereses (penúltima columna) el precio de todos los seguros obligatorios que no pensábamos contratar.
6. Así, para elegir la hipoteca con la cuota más baja será necesario (1) buscar un banco que ofrezca el plazo de carencia que necesitamos (de 6 meses a 5 años), (2) buscar y/o intentar negociar un interés bajo, (3) vigilar que no obligue a contratar muchos productos vinculados y (4) controlar que al sumar la cuota con carencia más el coste de los seguros, la cantidad no supere la cuota que hubiéramos pagado con una hipoteca normal.

Noticia extraída de idealista.com

La mejor hipoteca: cómo calcular si mi hipoteca es buena

Una hipoteca es un producto financiero complejo que tiene la peculiaridad de ser contratado tanto por personas que entienden de finanzas como por las que no. Al ser una operación que suele realizarse una sola vez en la vida, es habitual e incluso entendible que los no expertos nunca alcancen a conocer a fondo la totalidad de lo que van a firmar. A pesar de todo, resulta imprescindible que los que van a contratar una hipoteca tengan unas mínimas nociones del producto que les permitan, por un lado, ser capaces de escoger la mejor oferta del mercado para su caso y, por otro, entender lo más importante del contrato que les pondrán delante.

Partiendo de que la hipoteca perfecta no existe, no debemos renunciar nunca a tener una buena hipoteca. El portal especialista en hipotecas helpmycash.com recomienda prestar atención a los siguientes puntos clave que intentan delimitar la línea entre lo aceptable y lo abusivo:

* Tabla realizada según mercado a noviembre de 2010 para compra y subrogación. La información aquí contenida solo sirve como primera evaluación aproximada de una oferta y nunca debe sustituir a un estudio personalizado

El interés

Como es obvio, cuanto más bajo mejor. Si se trata de una hipoteca a tipo variable, un interés superior a euribor + 1% no es una oferta competitiva, sobre todo si tenemos un buen perfil financiero. Si es a tipo fijo, un interés inferior al 5% empieza a ser un buen trato. Como referencia, recordemos que el mercado actual ofrece hipotecas variables de hasta euribor + 0,33% y fijas de hasta 4,35%.

En el caso de las hipotecas mixtas, lo deseable es que el primer período a tipo fijo sea lo más corto posible, sobre todo ahora que (1) los bancos establecen para este tramo un interés superior al de después y (2) los tipos variables se traducen en una cuota mensual más barata dado el bajo euribor actual. Por ese mismo motivo, hay que prestar mucha atención a no firmar una cláusula suelo perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato, mucho menos si es superior al 2,5%. Por escrito suelen ocultarse tras el nombre de “interés mínimo”.

La TAE

Como en el caso del interés, cuanto más baja sea, mejor. y mejor también cuanto más se parezca esta cifra al tipo de interés ya que, cuanto mayor sea la diferencia entre tae e interés, más tendremos que sospechar que nuestro contrato encierra un interés suelo o varios productos vinculados (seguros) obligatorios.

Los productos vinculados (seguros)

La gran mayoría de bancos obliga a contratar varios productos financieros al firmar una hipoteca, unas veces a cambio de rebajarnos el interés (hipotecas bonificadas) y otras, directamente, como condición para concedernos el préstamo. Hay casos en que se intenta que el cliente firme ¡más de media docena de ellos! Hay que saber que la ley solo obliga al hipotecado a contratar un seguro contra incendios, y no necesariamente con el banco. el resto es 100% opcional, por mucho que el banco insista en su necesidad.

Domiciliar la nómina o los principales recibos del hogar (agua, luz, gas…) en la entidad donde hemos abierto la hipoteca es un requisito fácil de cumplir que no nos costará dinero. la atención debemos ponerla en los seguros de vida, hogar, desempleo, planes de pensiones, etc. que pueden llegar a encarecer mucho la cantidad a pagar cada mes, por lo que es necesario hacer un interrogatorio exhaustivo sobre este tema. Nuestra atención debe estar puesta en que no nos vendan una hipoteca con un interés bajo pero cargada de productos vinculados que nos harán pagar en seguros lo que nos ahorramos en diferencial, en cualquier caso, contratar más de 3 de estos productos se acerca peligrosamente a un mal negocio.

Las comisiones

Cuantas menos, mejor. Existen varias hipotecas que no cobran ninguna comisión (ni apertura, ni cancelación, ni subrogación…) pero, aunque nuestro contrato las tenga, debemos recordar que se trata de uno de los puntos más negociables de la hipoteca. En ocasiones los bancos intentan vender que su comisión de subrogación al 0,5% es baja pero debemos saber que ese 0,5% es lo máximo que les permite la ley. Puede parecer poco pero si hacemos un sencillo cálculo veremos que una comisión de subrogación del 0,5% sobre una capital pendiente de 100.000 supone 500 euros más en el monto de gastos totales.

En cuanto al resto de comisiones, lo común es encontrarlas entre el 0,25% y el 1% como máximo para un buen perfil financiero. Si en nuestro contrato se sobrepasa este porcentaje sin motivo aparente no debemos dejar de negociar. Y hablando de negociar, un buen argumento para convencer al banco de que nos reduzca las comisiones por cancelación anticipada parcial o total es que, si amortizamos capital (devolvemos parte del préstamo) con antelación, lo que estaremos haciendo es reducir el riesgo del banco, entonces, ¿por qué nos tendrían que cobrar?

Mención aparte merece la comisión de compensación de riesgo por tipo de interés, ya que puede llegar a ser del 5% del capital pendiente si pretendemos cambiar de banco durante un período fijo (swaps, primeros períodos de una hipoteca mixta…). Esta es a todas luces la comisión más difícil –por no decir imposible- de negociar, a partir de aquí, y teniendo en cuenta que…

a) las hipotecas y sus condiciones no son buenas o malas por definición sino que todo depende del punto de encuentro entre lo que puede ofrecer cada banco y el perfil y necesidades de cada cliente.

b) si continúa el encarecimiento general en las hipotecas variables que ofrecen los bancos habrá que cambiar de idea sobre lo que es barato o caro en el mercado actual.

c) la hipoteca perfecta no existe porque el banco tiene que obtener beneficio de algún lado para que prestarnos el dinero sea para él una operación rentable. además, cada caso es un mundo y las distintas demandas del cliente modificarán el trato del banco. por ejemplo, es normal que si la entidad nos concede 3 años de carencia inicial, las condiciones de la hipoteca se endurezcan.

…será necesario que (1) tanteemos varias entidades y comparemos sus ofertas, (2)comprobemos que el acuerdo no incluye ninguna cláusula abusiva y (3) negociemos todo lo posible hasta obtener la hipoteca lo más parecida posible a nuestras expectativas.

Noticia extraída de idealista.com

Primera sentencia contra las “cláusulas de suelo” de las hipotecas

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha dictado recientemente una sentencia pionera en España que declara abusiva las “cláusulas de suelo” y “de techo” de las hipotecas a tipo variable, en cuanto a que el desfase entre ambas magnitudes perjudica claramente al consumidor bancario. Por tanto, el juez no dice que las cláusulas de techo sean cláusulas abusivas per se, concluye que lo abusivo es marcar suelos que con mucha probabilidad se tocan (suelen estar entre el 2 y el 3%, cuando el euribor más el correspondiente diferencial ha estado por debajo desde el 2009 en muchos  casos) y techos estadísticamente muy improbables  (se sitúan entre el 10 y el 15% cuando el euribor máximo histórico se marcó en julio de 2008 al 5,393%).

Imaginemos que nos revisaron la hipoteca con el euribor de mayo de este año, que se situó en el 1,249%. Nuestra hipoteca era de 200.000 euros a 30 años a euribor+0,5. En la escritura de nuestro hipoteca resulta que tenemos un suelo de del 3% y un techo del 12%. El interés de revisión sin esta cláusula maldita sería del 1,749%. Con el suelo, nos aplican un 3%. En lugar de pagar una cuota de 714 euros el banco nos cobrará 843. Esta letra pequeña de la hipoteca, por tanto, nos acabará costando 129 euros mensuales, 1.548 euros al año. Y nos quedarán 29 años más que lidiar con el virus en forma de cláusula.

¿Significa que los clientes cuyas escrituras de préstamos hipotecario incluyen esta cláusula pueden ir a reclamar a sus bancos que las dejen sin efecto?

La respuesta es no, hasta que haya sentencia firme, no recurrible por las entidades financieras. La sentencia dictada después de la demanda interpuesta por Ausbanc contra BBVA, Caixa Galicia y Cajamar es aún recurrible ante la Audiencia Provincial. De hecho, Caixa Galicia ya lo ha hecho.

Con el derecho bancario de los tiempos universitarios de un servidor, además existía otra traba. Para que una cláusula abusiva desapareciera de los contratos de los clientes se debía iniciar un procedimiento judicial individual por parte de cada cliente, no bastaba con que un Juez determinara la nulidad generalizada de la cláusula. Con la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación se arregló este desaguisado. El consumidor, las asociaciones de defensa de los consumidores y los colegios profesionales, entre otros, pueden iniciar una acción colectiva para que el banco elimine la cláusula abusiva de todos los contratos.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferenciaentre las cláusulas de suelo y techo para que el beneficio que obtiene el banco de limitar la bajada del interés sea compensado por un beneficio posible para el cliente con un tope razonable a la subida.

De momento se ha ganado una batalla, pero no la guerra.

Noticia extraída de Bankimia.com

 

Los precios de la vivienda seguirán sin bajar lo que los compradores esperan

La firma de hipotecas se hunde, el Euribor toca suelo y amenaza con subidas cuando el BCE comience a subir los tipos… Más de tres años después del descalabro en Bolsa de Astroc, que dio pistoletazo de salida a la crisis inmobiliaria en España, pocos signos de recuperación emite el mercado del ladrillo nacional.

Con respecto a la variable que más importa a los ciudadanos, losprecios, los índices oficiales dicen que las bajadas desde los máximos (finales de 2007) han sido muy moderadas, sobre todo teniendo en cuenta el espectacular parque de viviendas nuevas sin vender que hay y a las que se suman todas las que están a la venta de segunda mano.

Pero la digestión del exceso constructor de la última década no es tan fácil. En 2008 se decía que a finales de 2009 vendría la recuperación y en 2009 que 2010 sería el año del repunte. Pero tras estas experiencias, queda claro que ni 2010 ni, muy posiblemente, 2011, verán una vuelta a la normalidad en el mercado inmobiliario. Los precios seguirán a la baja pero muy poco a poco. Para este «otoño caliente», los expertos consultados por ABC piensan que más de lo mismo, con un ajuste del mercado muy, pero que muy lento.

«Efecto banca»

José Luis Campos Echevarría, de Profit Gestión y autor del libro «La burbuja inmobiliaria española», cree que el motivo de que los precios sigan sin ir hacia abajo es lo que él denomina «efecto banca»: «Los bancos van a intentar este año y el que viene mantener precios como sea. Dan condiciones de financiación muy buenas y se defienden como gato panza arriba en el precio. Ahora mismo, su cartera de viviendas es muy grande y su actitud influye mucho». Los vendedores de segunda mano, por su parte, se ven influidos por este «efecto banca».

Esta actitud del sector financiero para ganar tiempo es legítima, pero responsable también de que no se experimenten esas bajadas espectaculares que necesita nuestro mercado, según muchos analistas. Para Campos, la banca busca «que el precio de venta no incida en su balance a corto y sí en el balance a largo plazo».

Desde el portal inmobiliario pisos.com se expresan en un mismo sentido. Miguel Ángel Alemany, director general del portal, destaca que «las entidades financieras manejan riesgo y, para evitar el repunte de la morosidad, imponen unos requisitos que no resultan sencillos de cumplir». Por ello, asegura, conseguir un préstamo es cada vez más difícil, lo que ralentizará la demanda de viviendas. Según Alemany, los informes de pisos.com demuestran que «hay un margen de ajuste, aunque estos descensos se están produciendo mes a mes de un modo casi inapreciable. Además, hay localizaciones donde la vivienda se ha quedado sin recorrido a la baja, e incluso comenzará a subir en breve si es que no lo ha hecho ya de forma tímida». Estas localizaciones donde la vivienda podría no bajar mucho más correponden a lugares «premium», como los centros de las ciudades o sitios donde no hay oferta de viviendas.

Hasta junio de este año (los últimos datos disponibles) se han firmado en España 323.313 hipotecas sobre vivienda, aunque no todas ellas corresponden a nuevos inmuebles sino que muchas proceden de cambios en la titularidad de la hipoteca. Para este año, el Servicio de Estudios del BBVA previó que se venderían unas 400.000 viviendas.

Noticia extraída de ABC.com – Economía: http://www.abc.es/20100902/economia/vivienda-201009011541.html

Cómo comprar una vivienda de obra nueva

Ya has encontrato tu piso ideal, es una obra nueva de las que has enamorado y ahora tienes que enfrentarte al papeleo. Antes de que empiecen a caer las gotas de sudor frío por tu frente, cálmate, comprar un piso no es tan complicado si tienes las ideas claras. Y aquí vamos a intentar darte las claves cuando vas a formalizar la reserva y compra de obra nueva:

1.- Comprueba las características técnicas y legales del edificio
Si la vivienda todavía se está construyendo, es decir, compras sobre plano, debes solicita al promotor una copia de los planos con los detalles técnicos y la memoria de calidades. Además, guarda también la publicidad que puedas tener sobre la promoción porque es vinculante. Si en el folleto se indican unas condiciones X sobre las viviendas en venta, esta información es igual de valida que si se hubiera incluido en un contrato. Es bueno también pasarse por el Registro Mercantil para comprobar los datos de la empresa: domicilio social, capital social, etc.

Pásate por el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda y comprueba que existe licencia de edificación y la obra tenga el proyecto técnico aprobado. También es bueno que consigas su cédula urbanística para evitar sorpresas en cuanto a la posible inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc.) o en cuanto a su uso público.

Y, una vez la vivienda se haya terminado, y antes de firmar el contrato de compra-venta comprueba que tienes licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. Pide también al promotor o constructor los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

Es fundamental que todo esto esté en regla cuando vayas a entrar a vivir en el piso para que luego no te tengas que pelear tú para conseguir tu cédula de habitabilidad y así poder dar de alta los suministros: agua, luz, gas …

También debes comprobar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad para asegurarte que se ha hecho la inscripción de obra nueva, quien te la vende es su propietario y la situación de cargas y gravámenes de la finca.

2.- Deja bien atada la reserva del piso
Si compras sobre plano deberás entregar al promotor una cantidad a cuenta o reserva que es conocida como ‘arras penitenciales’, es conveniente incluir en la firma de estas ‘arras penitenciales’ unas cláusulas por las que tú, como comprador, podrías desistir de la compra de la vivienda porque si finalmente no compras y no lo puedes justificar por alguna de esas condicions previamente establecidas, entonces perderás ese dinero de la reservas. Si el vendedor no te vende el piso al final y tampoco te lo puede justificar, te deberá devolver el doble.

También es frecuente que en la compra de pisos sobre plano se acuerde hacer entregas periódicas de dinero que luego se descuentan del precio final de venta. Estas cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, deben estar garantizadas por el promotor o constructor con un Contrato de Seguro o un Aval Bancario. Si la construcción no llega a iniciarse o no se termina, la constructora estará obligada a devolver el dinero que hayas entregado más, normalmente, un 6% de penalización. Pide todas las pruebas de la existencia de ese seguro o aval, exige que se te entregue la póliza o el documento que acredite el seguro.

3.- Tú no tienes que subrogarte el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco. Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca y que pague él los gastos de cancelación. Y esta es la base legal:

Artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. ”.

Disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios: “A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:

1. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
2. La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
3. La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
4. La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.”

4.- Ten claros los gastos que debe asumir el constructor o promotor
Los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal debe pagarlos él.

5. Ten claros cuáles son tus gastos y los impuestos que debes pagar
Estos son los impuestos:
A.- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 8%.

En la mayoría de los casos de compraventa de una vivienda de obra nueva, el comprador paga el IVA y no tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) (que se paga en casos de compras de pisos de segunda mano), pero pueden haber excepciones.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) y el Impuesto del Valor Añadido (IVA) son alternativos. O se paga uno o se paga otro, nunca los dos (artículo 7.5 del Texto refundido de la Ley del ITPyAJD). La ley que decide cuál es el impuesto a pagar es la Ley 37/1992 del IVA, concretamente el párrafo tercero de su artículo 20.Uno.22ª. Si la venta es una primera entrega debe pagar IVA, pero si es una segunda entrega no paga IVA y en consecuencia paga ITP. A estos efectos se considera primera entrega de una edificación la efectuada directamente por el promotor al comprador una vez terminada su construcción o rehabilitación, salvo que alguien que no sea el comprador la haya usado ininterrumpidamente durante al menos dos años, sea el propietario promotor, sea el titular de un derecho real de goce o disfrute, sea un arrendatario sin opción de compra.

Por el contrario es segunda entrega cuando la finca ha sido usada durante al menos dos años por persona distinta del comprador y las segundas o ulteriores ventas.

El sujeto pasivo del IVA es la persona que realiza la entrega, el vendedor (art. 84.Uno.1 LIVA), pero deberá repercutirlo íntegramente sobre el comprador (art. 88.1 LIVA) que es quien en realidad lo paga. En el ITP, el sujeto pasivo es directamente el comprador (art. 8.a. LITPyAJD).

El tipo de gravamen del IVA es el 8%, mientras que el del ITP depende de cada comunidad autónoma. El general que se aplica por defecto es el 7% (art. 11.1.a LITPyAJD), pero las CCAA suelen fijar el 8%.

B.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Es un impuesto municipal que le toca pagar al vendedor, pero en algunos casos se puede acordar que se pague a medias o incluso que lo pague el comprador. Ahí está tu poder de negociación para mantenerte firme y exigir que sea el vendedor quien asuma ese pago porque es un impuesto que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Te recomiendo que la lectura de este post: Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Y respecto a los gastos:

1. Notario: por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar la vivienda y el comprador las copias.También tienes que escriturar el crédito hipotecario, en el caso de que lo pidas. Tendrás que pagar al notario por su intervención en la hipoteca.
2. Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.
3. Hipoteca: si contratas una hipoteca tendrás que pagar los gastos de apertura. Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado y es negociable con la entidad financiera. Suele ir de un 0,5% a un 1% del importe del préstamo.
4. Seguro: es conveniente contratar un seguro de hogar y, si tienes hipoteca, normalmente el banco te exigirá que contrates un seguro seguro del continente contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de la vivienda, descontado el valor del suelo.

6.- Lo que hay que poner en el contrato de compraventa de vivienda y escritura pública
Lo mejor y más recomendable es que contrates los servicios de un abogado que te indique cómo hacer este contrato y los pasos a seguir. El gasto de este servicio es mínimo en comparación con lo que vale el piso y vale la pena hacer bien este trámite para ahorrarse disgustos futuros.

No obstante, esta es la información básica que debe tener el contrato de compraventa:

• Tus datos y los del vendedor, ambos con capacidad legal para celebrar el contrato.
• Los datos de la vivienda: dirección, superficie, lindes, anejos (garaje, trastero …)
• Plano de la vivienda y memoria de calidades
• Precio y condiciones de adquisición
• Importe de los impuestos
• Fecha de entrega de la vivienda y penalización que debe asumir el promotor o constructor si se retrasa.
• Firmas

Normalmente, se hace la entrega de llaves cuando se firma la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

7.- Revisa bien la vivienda
Una vez tengas las llaves y la vivienda sea tuya, es conveniente que la revises bien para detectar posibles fallos cuyo arreglo puedas reclamar al constructor o promotor. Recomiendo la lectura del artículo de Fernando Pantaleón, Catedrático de Derecho Civil:Responsabilidades y Garantías en la Ley de Ordenación de la Edificación. Y también que eches un vistazo al artículo de Pedro Ávila Navarro en Noticias Jurídicas: La Ley de Ordenación de la Edificación y el Registro. Y aquí tienes la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Noticia extraída de ventadepisos.com: http://blog.ventadepisos.com/2009/compradores/como-comprar-una-vivienda-de-obra-nueva/

Si dudas entre comprar o no tu casa en 2010 mira esto primero

El gobierno ha colocado a los potenciales compradores de vivienda entre la espada y la pared. Si compran en 2010 tienen una serie de ventajas que no tendrán si lo hacen a partir de 2011, pero antes de lanzar la casa por la ventana hay que tener claros algunos elementos clave.

La respuesta acerca de si es el momento de comprar depende de las circunstancias y la necesidad de vivienda que cada persona tenga, según los expertos. Si tienes una cuenta vivienda hazlo antes de julio de 2010 por varios motivos que te vamos a mostrar, si necesitas una casa donde vivir no te duermas porque te saldrá más cara con toda seguridad, claro, dependiendo de la zona donde la quieras comprar. Hay zonas que van a seguir bajando porque están mal ubicadas y no tienen demanda natural de compradores, otras en cambio, tras los reajustes ya están empezando a repuntar y lo van a seguir haciendo porque la demanda existe. Con todo ello más las implicaciones económicas que gravan la compra de una vivienda tendrás que valorar algunas cuestiones. 

Te apuntamos una serie de puntos que hay que tener en cuenta a la hora de tomar una decisión:

1. Desgravación por vivienda: a partir del 31 de diciembre de 2010 quien compre su vivienda habitual y gane más de 24.000 no podrá desgravar a hacienda por este concepto , lo cual supone “perder” hasta 1350 euros al año.
    
2. IVA: a partir del 1 de julio el tipo impositivo que grava la vivienda nueva pasará del 7% al 8%, lo que en el gasto que supone la compra de una vivienda de precio medio supone que, quien compre la vivienda a partir de julio, tendrá que pagar 1.900 euros más que si la compra en junio.
    
3. Cuenta vivienda: en 2010 finaliza la prórroga del gobierno que permitió alargar el vencimiento de la cuenta vivienda de 4 a 6 años, por lo que aquéllos que tengan una cuenta de ahorro de este tipo deberán comprar vivienda antes de que acabe el año o devolver las ayudas que han tenido en este tiempo, y que pueden superar los 5.000 euros.
    
4. Provisiones bancarias: si finalmente se lleva a término la decisión del Banco de España de aumentar las provisiones que los bancos tienen que hacer sobre sus pisos a un 30%, las entidades financieras tendrán más necesidad de bajar sus precios o conceder créditos de forma más laxa, lo cual puede ser atractivo. Ya hay entidades financieras que ofrecen hipotecas al 100% del valor de compra, eso sí, se debe tener el dinero del IVA de la compra y para los otros gastos dimanantes de la compra (notario, registro…).
    
5. Stock: en los puntos donde el stock de vivienda se ha reducido o incluso se ha agotado los precios volverán a subir casi con toda seguridad a corto-medio plazo, como la propia ministra de vivienda señaló hace unos días. Sin embargo, donde el stock sigue siendo elevado, los precios podrían seguir cayendo para aumentar la competencia entre los vendedores. Hay que valorarlo en función de donde se quiera comprar el inmueble.
    
6. Precios: algunos expertos consideran que los precios tienen que seguir bajando. Así, garcía montalvo, profesor de economía de la universidad pompeu fabra, defiende que los precios bajarán más de un 12% y que sólo por ello ya conviene esperar. Por contra, múltiples voces defienden que los precios ya han tocado suelo, especialmente en las zonas tradicionalmente con demanda de vivienda, la costa no es el caso por supuesto…

Seis factores que barajados de manera diferente permiten hacer múltiples apuestas sobre el momento óptimo para la compra de vivienda. La conclusión, hay que tener en cuenta todas las variables del entorno, la realidad social y económica y la situación personal, aunque como muchos expertos baticinan, si tienes el dinero y quieres una casa (para vivir, no especular), es un buen momento por los ajustes de los precios, los índices del Euribor y la apertura de nuevo de los créditos bancarios.

Noticia vista en Expansión.com: http://www.expansion.com/2010/02/25/economia-politica/1267119282.html

¿2010, el año de la recuperación de la vivienda? Eso parece según los expertos

En 2009, el precio de la vivienda ha sufrido una corrección del 7,5% en el tercer trimestre, según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda. El organismo que dirige Beatriz Corredor asegura que el sector ya está inmerso en un proceso de estabilización tanto en precio, número de transacciones y tipos de interés. Asimismo, la titular insiste en que hay mejores condiciones para adquirir vivienda gracias a la bajada del precio y al equilibrio entre la oferta y la demanda. Además, insiste en que el mercado no está parado y que todos los estudios sociológicos demuestran que España tiene un potencial de compraventa de 350.000-400.000 unidades al año.

El mensaje es parecido al que lanza el presidente de la patronal de promotores y constructores de España, José Manuel Galindo (APCE), quien asegura que estamos atravensado una tendencia de recuperación y evidencia que “el ajuste de los precios ya se ha producido”. En su opinión, “la gente ha entendido” que los actuales precios de la vivienda son los mejoresa los que podrán comprar, por lo que han dejado de esperar más rebajas.

Sin embargo, estas opiniones optimistas contrastan con lo que opina Aguirre Newman. La consultora cree que todavía quedan tres años para que el stock de un millón de viviendas vacías empiece a venderse. Asimismo, opina que el precio debería contraerse aún otro 27% para situar la tasa de esfuerzo medio de las familias en torno al 30% de su renta disponible.

En este sentido, la consultora inmobiliaria apuntó, como una de las causas de este desajuste en el precio, que las tasaciones de las entidades financieras “no reflejan el verdadero valor de mercado” y provocan una “sobrevaloración generalizada de los inmuebles”, mientras que el informe muestra que el volumen de transacciones en España descendió durante el 2009 un 41%.

La solución para que el mercado se reactive pasaría por la rehabilitación de viviendas, que aunque en la actualidad sólo recibe el 19% de la inversión total del sector, “podría ser un motor de creación de empleo durante los próximos años y aportar un 8% de la producción nacional”. Según los cálculos de Aguirre Newman, cerca de un 23% de las viviendas españolas, 5,6 millones, necesitan ser rehabilitadas en el corto plazo, así como 3,1 millones de metros cuadrados de superficie de oficinas alquilables, construidas antes de los años 80 y que en la actualidad se encuentran obsoletas.

Con una caída del 30% se reactivaría el mercado, según BBVA

El servicio de estudios de BBVA cree que todavía no se ha producido todo el ajuste. Si para 2009 calculan que la rebaja ha rondado el 7%, esperan que el próximo año el precio de la vivienda caiga un 8% en 2010, para que, una vez sumados, el 10% que ya lleva, dará lugar al 30%, cifra en la que se reactivaría el mercado inmobiliario. Una vez que se produzca esto, la demanda potencial de viviendas rondará las 400.000.

UBS cree que el stock de viviendas tardará cinco años en absorberse y que vendrá acompañado con nuevos descensos en el precio de los pisos. En función del tipo de vivienda para determinar la rebaja del precio se basan las previsiones de Tinsa y de Caixa Catalunya. Así, los primeros creen que la vivienda nueva ya no puede bajar más debido al tipo de construcción. Los segundos aseguran que el precio de los pisos ya no seguirá cayendo más en mercados con fuerte demanda como son Madrid y Barcelona.

Tanto el coordinador del estudio, el economistas de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Josep Oliver, como el director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya, Eduard Mendiluce, han asegurado que en zonas como Barcelona y Madrid, urbanas, dependientes de la primera residencia y con una demanda consolidada, los precios ya no bajarán mas.

Asimismo, consideran que el ‘stock’ se ha absorbido casi por completo en algunas regiones españolas por el despertar de la demanda, lo que ha llevado a Caixa Catalunya a incrementar entre un 3% y un 5% el precio en algunas de sus promociones de vivienda nueva en aquellos lugares donde la sobreoferta ya es prácticamente inexistente.

En el caso de la ocupación en el sector, Oliver considera que “el proceso está prácticamente finalizado”, tras la pérdida de en torno a un millón de empleos.

Aún quedan excesos que digerir existen aún entre 657.000 y 1.040.000 viviendas sin comprador –2,6%/4,1% del parque–, que se reducirán levemente hasta la horquilla de entre 639.000 y 1.073.000 viviendas en 2010 –2,5%/4,2%–. Por el lado de la demanda, el informe estima que sumando nuevos hogares nativos e inmigrantes, viviendas de segunda residencia e inversión extranjera, existirán unos 220.000 potenciales compradores al año entre 2010 y 2015, casi la mitad que lo estimado por los promotores, que cifran esta demanda anual entre las 300.000 y las 450.000 viviendas.

Además, otro de los excesos es la elevada deuda acumulada por las familias y el sector. Concretamente, el estudio indica que la deuda de las familias supondrá el 131,4% de la renta de las familias en 2009, lejos de los porcentajes cercanos al 60% de mediados de los años noventa, a los que, según Oliver, no se volverá.

Ayudas y obstáculos al sector

Dos iniciativas desde el Gobierno pretenden dinamizar el mercado inmobiliario en 2010. Por un lado, el Ejecutivo aprobará un real decreto en diciembre por el que se permitirá que no sólo sean los promotores los que puedan solicitar la conversión de viviendas libres en protegidas (VPO), sino cualquier persona física o jurídica que sea propietaria de una vivienda sin vender.

Además, para absorber el ‘stock’ de viviendas, se incluirá la posibilidad de que puedan comercializarse en alquiler las viviendas protegidas destinadas inicialmente para venta que no haya encontrado comprador, así como que las personas jurídicas puedan subrogarse a los créditos promotor.

La Ley de Economía Sostenible también tiene como objetivo impulsar el mercado a la par que cambiarlo de mentalidad. La rehabilitación se convierte como una alternativa, que ayudará a paliar la pérdida de puestos de trabajo en el sector”.
Las herramientas para el impulso del alquiler van bien encaminadas, pero algunas de ellas no acaban de convencer a algunos especialistas. La medida que todos los expertos aprueban es la aplicación de un 10% más de reducción en la declaración de la renta (se reducirá un 60% en vez de un 50%).

Sin embargo, la normativa que ampliará la exención de pago al 100% a los propietarios que alquilen la vivienda a las personas con menos de 30 años, deja insatisfecho a más de uno. Aunque la consideran positiva porque promueve que las rentas más bajas alquilen, se ha reducido la edad máxima de los inquilinos, que antes llegaba a los 35 años.

Desde Arrenta argumentan que en un país como España -donde la edad media para independizarse ronda los 30 años según Eurostat-, “habrá un porcentaje alto de familias que, ante la imposibilidad de comprar una vivienda, opten por el alquiler y sin embargo, no se fomente a los propietarios para que les ofrezcan viviendas arrendadas”.

Otra medida ampliará a partir de 2011 la deducción del 10,05% a los inquilinos con las rentas inferiores a 17.707,20 euros al año, pero acortará los plazos para aplicar este beneficio, pues cuando la renta llegue a 24.107,20 euros, esta deducción desaparecerá.
Así pues, favorecerá a las rentas inferiores, pero no impulsará el alquiler en su conjunto. Desde Foro Consultores, opinan que el porcentaje de las deducciones “es escaso, debería ser similar a los baremos que se utilizan para acceder a las viviendas de protección oficial”.

El anuncio que ha provocado más polémica de la nueva LES, ha sido la eliminación de la deducción por la compra de vivienda habitual. Con esta medida, el Gobierno tiene la intención de que las personas se apresuren a comprar ahora y que a largo plazo se potencie el alquiler.

El profesor Javier Martín está de acuerdo con esta estrategia, ya que la supresión de la deducción por adquisición de vivienda “reconoce explícitamente que ha sido uno de los factores determinantes que provocaron la burbuja inmobiliaria”. Asimismo, ha añadido que “el efecto anuncio del anteproyecto incentivará la compra de viviendas en un momento tan delicado para el sector”.

Desde Foro Consultores, también está conformes y argumentan que “las deducciones deberían desaparecer para que nuestra estructura económica no dependa tanto del ‘ladrillo’”, pues la revalorización excesiva del precio de la vivienda es lo que nos ha conducido a crisis. Además, la subida del IVA, del 7% al 8%, encarecerá de media la vivienda en 2.000 euros.

Noticia de Finanzas.com: http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2009-12-28/231513_sera-2010-recuperacion-vivienda-algunos.html