Tag Archive | cancelación

Amortización de la hipoteca, ¿a plazo o a cuota?

Una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca.

Pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

  1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo.
  2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

Caso 1: hipoteca media con euribor actual (1,55%)

Imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de euribor + 0,80% en un contexto de euribor estable al 1,55% (valor actual). cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes.

Caso 2: hipoteca media-alta con euribor del 4%

Esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de euribor + 1% en un contexto en que el euribor alcanza una media del 4%. tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes.

Conclusiones

  • En general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.
  • Cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo.
  • Habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. también conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito.
  • Si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible.
  • Otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. así, si el euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces.
  • Por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones).

Noticia extraída de Idealista.com

 

Anuncios

La mejor hipoteca: cómo calcular si mi hipoteca es buena

Una hipoteca es un producto financiero complejo que tiene la peculiaridad de ser contratado tanto por personas que entienden de finanzas como por las que no. Al ser una operación que suele realizarse una sola vez en la vida, es habitual e incluso entendible que los no expertos nunca alcancen a conocer a fondo la totalidad de lo que van a firmar. A pesar de todo, resulta imprescindible que los que van a contratar una hipoteca tengan unas mínimas nociones del producto que les permitan, por un lado, ser capaces de escoger la mejor oferta del mercado para su caso y, por otro, entender lo más importante del contrato que les pondrán delante.

Partiendo de que la hipoteca perfecta no existe, no debemos renunciar nunca a tener una buena hipoteca. El portal especialista en hipotecas helpmycash.com recomienda prestar atención a los siguientes puntos clave que intentan delimitar la línea entre lo aceptable y lo abusivo:

* Tabla realizada según mercado a noviembre de 2010 para compra y subrogación. La información aquí contenida solo sirve como primera evaluación aproximada de una oferta y nunca debe sustituir a un estudio personalizado

El interés

Como es obvio, cuanto más bajo mejor. Si se trata de una hipoteca a tipo variable, un interés superior a euribor + 1% no es una oferta competitiva, sobre todo si tenemos un buen perfil financiero. Si es a tipo fijo, un interés inferior al 5% empieza a ser un buen trato. Como referencia, recordemos que el mercado actual ofrece hipotecas variables de hasta euribor + 0,33% y fijas de hasta 4,35%.

En el caso de las hipotecas mixtas, lo deseable es que el primer período a tipo fijo sea lo más corto posible, sobre todo ahora que (1) los bancos establecen para este tramo un interés superior al de después y (2) los tipos variables se traducen en una cuota mensual más barata dado el bajo euribor actual. Por ese mismo motivo, hay que prestar mucha atención a no firmar una cláusula suelo perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato, mucho menos si es superior al 2,5%. Por escrito suelen ocultarse tras el nombre de “interés mínimo”.

La TAE

Como en el caso del interés, cuanto más baja sea, mejor. y mejor también cuanto más se parezca esta cifra al tipo de interés ya que, cuanto mayor sea la diferencia entre tae e interés, más tendremos que sospechar que nuestro contrato encierra un interés suelo o varios productos vinculados (seguros) obligatorios.

Los productos vinculados (seguros)

La gran mayoría de bancos obliga a contratar varios productos financieros al firmar una hipoteca, unas veces a cambio de rebajarnos el interés (hipotecas bonificadas) y otras, directamente, como condición para concedernos el préstamo. Hay casos en que se intenta que el cliente firme ¡más de media docena de ellos! Hay que saber que la ley solo obliga al hipotecado a contratar un seguro contra incendios, y no necesariamente con el banco. el resto es 100% opcional, por mucho que el banco insista en su necesidad.

Domiciliar la nómina o los principales recibos del hogar (agua, luz, gas…) en la entidad donde hemos abierto la hipoteca es un requisito fácil de cumplir que no nos costará dinero. la atención debemos ponerla en los seguros de vida, hogar, desempleo, planes de pensiones, etc. que pueden llegar a encarecer mucho la cantidad a pagar cada mes, por lo que es necesario hacer un interrogatorio exhaustivo sobre este tema. Nuestra atención debe estar puesta en que no nos vendan una hipoteca con un interés bajo pero cargada de productos vinculados que nos harán pagar en seguros lo que nos ahorramos en diferencial, en cualquier caso, contratar más de 3 de estos productos se acerca peligrosamente a un mal negocio.

Las comisiones

Cuantas menos, mejor. Existen varias hipotecas que no cobran ninguna comisión (ni apertura, ni cancelación, ni subrogación…) pero, aunque nuestro contrato las tenga, debemos recordar que se trata de uno de los puntos más negociables de la hipoteca. En ocasiones los bancos intentan vender que su comisión de subrogación al 0,5% es baja pero debemos saber que ese 0,5% es lo máximo que les permite la ley. Puede parecer poco pero si hacemos un sencillo cálculo veremos que una comisión de subrogación del 0,5% sobre una capital pendiente de 100.000 supone 500 euros más en el monto de gastos totales.

En cuanto al resto de comisiones, lo común es encontrarlas entre el 0,25% y el 1% como máximo para un buen perfil financiero. Si en nuestro contrato se sobrepasa este porcentaje sin motivo aparente no debemos dejar de negociar. Y hablando de negociar, un buen argumento para convencer al banco de que nos reduzca las comisiones por cancelación anticipada parcial o total es que, si amortizamos capital (devolvemos parte del préstamo) con antelación, lo que estaremos haciendo es reducir el riesgo del banco, entonces, ¿por qué nos tendrían que cobrar?

Mención aparte merece la comisión de compensación de riesgo por tipo de interés, ya que puede llegar a ser del 5% del capital pendiente si pretendemos cambiar de banco durante un período fijo (swaps, primeros períodos de una hipoteca mixta…). Esta es a todas luces la comisión más difícil –por no decir imposible- de negociar, a partir de aquí, y teniendo en cuenta que…

a) las hipotecas y sus condiciones no son buenas o malas por definición sino que todo depende del punto de encuentro entre lo que puede ofrecer cada banco y el perfil y necesidades de cada cliente.

b) si continúa el encarecimiento general en las hipotecas variables que ofrecen los bancos habrá que cambiar de idea sobre lo que es barato o caro en el mercado actual.

c) la hipoteca perfecta no existe porque el banco tiene que obtener beneficio de algún lado para que prestarnos el dinero sea para él una operación rentable. además, cada caso es un mundo y las distintas demandas del cliente modificarán el trato del banco. por ejemplo, es normal que si la entidad nos concede 3 años de carencia inicial, las condiciones de la hipoteca se endurezcan.

…será necesario que (1) tanteemos varias entidades y comparemos sus ofertas, (2)comprobemos que el acuerdo no incluye ninguna cláusula abusiva y (3) negociemos todo lo posible hasta obtener la hipoteca lo más parecida posible a nuestras expectativas.

Noticia extraída de idealista.com

¿Qué gastos supone la cancelación de la hipoteca?

Una vez hemos llegado a ese punto ideal de haber pagado durante años nuestra casa mediante financiación ajena (léase, la hipoteca), necesitamos hacer un último trámite pero no menos importante que su constitución, la cancelación. Para cancelar la hipoteca hay que seguir 2 pasos:

1) Pagar al banco el capital pendiente de la hipoteca (más la comisión de cancelación en algunos casos) y

2) Realizar “papeleos” en la Notaría, Comunidad Autónoma y el Registro de la Propiedad.

 

Te explicamos como seguir los pasos para que canceles la hipoteca tu mismo y no vayas a la gestoría, si es que te quieres ahorrar unos 120 euros mínimo que te cobrarían por hacer estas gestiones:

1) BANCO: Para saber la comisión por cancelación de hipoteca que te cobra el banco, lo puedes consultar en el contrato de la hipoteca o en la escritura de tu piso. Una vez que pagues al banco el capital pendiente más la comisión de cancelación, pide al banco que te den el “certificado de deuda cero”.

2) NOTARÍA: Con este certificado del banco pide cita en la Notaría para ir a firmar la escritura de cancelación. Puedes elegir cualquier notaría no hace falta que sea en la que firmaste la compra del piso en el pasado. Según la nueva ley la cancelación de la hipoteca es un “documento sin cuantía”, osea que el Notario no cobra en función del precio de la hipoteca. Esto sale por unos 50 Euros + los gastos de hacer el documento de la escritura de cancelación. Con esta escritura iremos a la Comunidad Autónoma

3) COMUNIDAD AUTÓNOMA: Cuando se produce la cancelación de una hipoteca no se paga el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) según la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. Bien es gratis!, aunque las mala noticia es que hay que ir al organismo de la Comunidad Autónoma competente a hacer cola para que nos den el “papel” de IAJD de la cancelación. Con este “papel” del IAJD y el que nos dieron en la notaría hay que ir al Registro de la Propiedad.

3) REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Es el paso final para cancelar la hipoteca. La nueva ley dice que cobrarán según unos cálculos sobre el 10% del capital pendiente.

 

Fuente (incluye una calculadora de gastos)

http://www.hipotecasyeuribor.com/cancelacionhipoteca.php