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¿Cuál es la mejor hipoteca según mi perfil?

Localizar la mejor hipoteca del mercado no es sinónimo de encontrar la mejor hipoteca para nosotros, ya que en función de nuestras necesidades el préstamo hipotecario que más nos puede favorecer puede diferir al que le puede beneficiar a otra persona.

Para que nos entendamos, una persona que está interesada en contratar un seguro de protección de pagos, un plan de pensiones u otros productos, que suelen encarecer la TAE de la hipoteca, probablemente le interesará contratar una hipoteca que bonifique el diferencial por la contratación de estos productos. De esta forma, como el coste de la contratación de estos productos lo asumiría de todas formas sale beneficiado ya que al mismo tiempo reduce el diferencial.

Mientras que si una persona que no quiere ni planes de pensiones ni otros productos adicionales ya que sólo está dispuesto a domiciliar nóminas y recibos y a contratar el seguro de hogar y de vida. Le puede beneficiar más contratar una hipoteca con un diferencial relativamente alto pero con poca vinculación, ahorrándose el coste que supone el contratar productos adicionales que te bonifican el diferencial.

Para poder encontrar la mejor hipoteca según nuestro perfil, lo más recomendable es usar un comparador de hipotecas como el de Fotocasa.es o el de Bankimia.com que ponen a disposición del usuario los diferentes préstamos hipotecarios que hay en el mercado. Además indican información como el tipo de interés, las comisiones y las condiciones de la hipoteca, facilitando la búsqueda de la mejor hipoteca.

Pongamos un ejemplo para poder ver en el caso de dos perfiles extremos que hipoteca le beneficiaría a cada perfil según el mercado actual. Los perfiles son los siguientes:

Perfil 1: sólo está dispuesto a domiciliar la nómina y algunos recibos y contratar el seguro de vida y de hogar, como mucho. No le interesa contratar el plan de pensiones ni de ahorros ni otros seguros vinculados a la hipoteca.

Perfil 2: está interesado en tener contratado un plan de pensiones con la misma entidad con la que firma la hipoteca y además le quiere tener un seguro de protección de pagos por lo que pueda pasar, a parte de contratar el de vida y el de hogar. También acepta el requisito de domiciliar la nómina y los recibos.

Vamos a ver qué hipoteca contratará cada uno de los siguientes perfiles

  1. Perfil 1: Al entrar en el comparador de hipotecas, en el apartado de mejores hipotecas, puede ver que hay una pestaña de mejores hipotecas con compromiso habitual, que se refiere a aquellas hipotecas que no exigen la contratación de productos adicionales (como planes de pensiones u otros). La mejor hipoteca que hay es la Hipoteca Joven de bancopopular-e con un interés del euribor+0,79 este interés se consigue contratando el seguro de vida y de hogar y domiciliando la nómina y recibos, es una hipoteca sin bonificación de forma que el diferencial no depende de la vinculación.
  2. Perfil 2: También dispone de un apartado exclusivo para buscar hipotecas que se adapten a su perfil, ya que se enumeran aquellas hipotecas que exigen la contratación de productos adicionales. Como puede ver el mejor préstamo hipotecario será la Hipoteca Extra de caja Murcia al euribor+0,75, que exige la contratación de un plan de pensiones entre otros.

De forma que aunque la hipoteca con el mejor diferencial sea la Hipoteca Extra no es la mejor hipoteca para todos los perfiles, ya que incrementando el diferencial el 0,04 puntos porcentuales se puede conseguir una hipotecacompetitiva sin contratar un plan de pensiones.

Se recomienda ante todo solicitar la TAE final de la operación para saber el coste real de la hipoteca, ya que la TAE incluye los costes de los productos adicionales mientras que el interés no los incluye. De esta forma podemos conocer el coste real de la hipoteca.

Noticia extraída de: Fotocasa.es

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Carencia en hipotecas: ¿sale caro pagar menos al principio?

Las hipotecas con carencia son aquellas que permiten pagar sólo los intereses (sin reducir el montante de la hipoteca) durante los primeros meses o años de la hipoteca, por lo que permiten pagar una cuota muy reducida al comienzo del préstamo, cuando más difícil suele hacerse el pago. Por eso pueden ser muy atractivas para los que quieren adquirir una vivienda mientras estabilizan su situación financiera o bien necesitan unos primeros meses de pagos suaves para poder hacer frente a gastos como muebles o reformas.

El ahorro durante estos meses suele ser mayor del 50%, ya que solo pagaremos los intereses, sin devolver ni un euro del préstamo al banco. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años a un interés de euribor+ 0,80% tendremos:
  • cuota normal: 660,98 €
  • cuota con carencia de capital: 292,63 € (-55%)
Pero el portal hipotecario helpmycash.com advierte de que no hay que olvidar que este ‘favor’ que nos hace el banco tiene un coste para el hipotecado. Para comprobarlo con precios de mercado, echemos un vistazo a las 5 hipotecas con carencia más baratas de este mes y veamos qué pasa tras el período de carencia y al final de toda la vida de la hipoteca:
*cuotas calculadas para una hipoteca media de 150.000 € a 30 años.
  • La hipoteca de uno-e ofrece hasta 3 años de carencia con un diferencial muy bajo y solo 3 productos vinculados obligatorios (domiciliación de nómina, domiciliación de recibos y seguro de hogar). Lo menos favorable de la oferta es que, al tratarse de una hipoteca online, solo se concede a clientes con muy buen perfil financiero.
  • La hipoteca de Caja de Ávila ofrece 2 años de carencia a un diferencial igualmente bajo. Lo peor es que obliga a crear hasta 7 vinculaciones con el banco: domiciliación de nómina, plan de pensiones, seguro de desempleo, seguro de vida, seguro de hogar, contratación de tarjetas… es el ejemplo perfecto de una hipoteca que parece barata pero no lo es en absoluto.
  • La hipoteca de Banco Popular ofrece 12 meses de carencia a un interés atractivo pero obligando también a contratar 3 productos, además de domiciliar la nómina: plan de pensiones, seguro de hogar y seguro de vida.
  • La hipoteca de tubancaja es bastante similar a la del banco popular solo que cobra un interés un poco más alto. Para tratarse de una hipoteca online, su hipoteca con carencia no se diferencia demasiado de la de cualquier banco online.
  • la hipoteca de caixa geral se asemeja a la de caja de ávila: el interés bajo pero requiere demasiados productos vinculados

Conclusiones

  1. Como se puede ver en la penúltima columna, cada año de carencia encarece el coste total de la hipoteca en más de 1.000 euros, a base de intereses. Por eso es aconsejable contratar el período de carencia más corto posible.
  2. Cuantos más meses de carencia contratemos, más duro será el cambio de cuota cuando termine el período de carencia. Por ejemplo, en el caso de la hipoteca de Caixa Geral, el mes 24 pagaremos una cuota de 261 euros y el mes 25 pagaremos 590, es decir, será necesario prever que nuestros gastos mensuales van a incrementarse, desde entonces y hasta el final de la vida de la hipoteca, en 329 euros.
  3. A medida que necesitamos más meses de carencia, además de aumentar el coste total de la hipoteca, también aumentan los seguros obligatorios, menos en el caso de las hipotecas online que, como ya hemos dicho, no están al alcance de todos los perfiles.
  4. En general, las hipotecas con carencia, sobre todo las de bajo diferencial, obligan a contratar más productos vinculados (hasta 7 y en ocasiones 8 ) que las hipotecas sin carencia (entre 2 y 4). estos productos, en su mayoría seguros, pueden encarecer notablemente la cantidad a pagar cada mes sin ni siquiera necesitarlos. Es necesario preguntar cuántos son y cuánto cuestan para poder calcular si contratarlos va a hacer que paguemos por un lado lo que nos estábamos ahorrando por el otro.
  5. Para saber qué precio total pagaremos por decidir pasar unos primeros meses pagando mucho menos, será necesario sumar al coste extra de intereses (penúltima columna) el precio de todos los seguros obligatorios que no pensábamos contratar.
  6. Así, para elegir la hipoteca con la cuota más baja será necesario (1) buscar un banco que ofrezca el plazo de carencia que necesitamos (de 6 meses a 5 años), (2) buscar y/o intentar negociar un interés bajo, (3) vigilar que no obligue a contratar muchos productos vinculados y (4) controlar que al sumar la cuota con carencia más el coste de los seguros, la cantidad no supere la cuota que hubiéramos pagado con una hipoteca normal.

Noticia extraída de idealista.com

Cómo comprar una vivienda de obra nueva

Ya has encontrato tu piso ideal, es una obra nueva de las que has enamorado y ahora tienes que enfrentarte al papeleo. Antes de que empiecen a caer las gotas de sudor frío por tu frente, cálmate, comprar un piso no es tan complicado si tienes las ideas claras. Y aquí vamos a intentar darte las claves cuando vas a formalizar la reserva y compra de obra nueva:

1.- Comprueba las características técnicas y legales del edificio
Si la vivienda todavía se está construyendo, es decir, compras sobre plano, debes solicita al promotor una copia de los planos con los detalles técnicos y la memoria de calidades. Además, guarda también la publicidad que puedas tener sobre la promoción porque es vinculante. Si en el folleto se indican unas condiciones X sobre las viviendas en venta, esta información es igual de valida que si se hubiera incluido en un contrato. Es bueno también pasarse por el Registro Mercantil para comprobar los datos de la empresa: domicilio social, capital social, etc.

Pásate por el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda y comprueba que existe licencia de edificación y la obra tenga el proyecto técnico aprobado. También es bueno que consigas su cédula urbanística para evitar sorpresas en cuanto a la posible inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc.) o en cuanto a su uso público.

Y, una vez la vivienda se haya terminado, y antes de firmar el contrato de compra-venta comprueba que tienes licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda. Pide también al promotor o constructor los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

Es fundamental que todo esto esté en regla cuando vayas a entrar a vivir en el piso para que luego no te tengas que pelear tú para conseguir tu cédula de habitabilidad y así poder dar de alta los suministros: agua, luz, gas …

También debes comprobar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad para asegurarte que se ha hecho la inscripción de obra nueva, quien te la vende es su propietario y la situación de cargas y gravámenes de la finca.

2.- Deja bien atada la reserva del piso
Si compras sobre plano deberás entregar al promotor una cantidad a cuenta o reserva que es conocida como ‘arras penitenciales’, es conveniente incluir en la firma de estas ‘arras penitenciales’ unas cláusulas por las que tú, como comprador, podrías desistir de la compra de la vivienda porque si finalmente no compras y no lo puedes justificar por alguna de esas condicions previamente establecidas, entonces perderás ese dinero de la reservas. Si el vendedor no te vende el piso al final y tampoco te lo puede justificar, te deberá devolver el doble.

También es frecuente que en la compra de pisos sobre plano se acuerde hacer entregas periódicas de dinero que luego se descuentan del precio final de venta. Estas cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, deben estar garantizadas por el promotor o constructor con un Contrato de Seguro o un Aval Bancario. Si la construcción no llega a iniciarse o no se termina, la constructora estará obligada a devolver el dinero que hayas entregado más, normalmente, un 6% de penalización. Pide todas las pruebas de la existencia de ese seguro o aval, exige que se te entregue la póliza o el documento que acredite el seguro.

3.- Tú no tienes que subrogarte el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco. Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca y que pague él los gastos de cancelación. Y esta es la base legal:

Artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. ”.

Disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios: “A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:

  1. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
  2. La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
  3. La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
  4. La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.”


4.- Ten claros los gastos que debe asumir el constructor o promotor
Los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal debe pagarlos él.

5. Ten claros cuáles son tus gastos y los impuestos que debes pagar
Estos son los impuestos:
A.- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 8%.

En la mayoría de los casos de compraventa de una vivienda de obra nueva, el comprador paga el IVA y no tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) (que se paga en casos de compras de pisos de segunda mano), pero pueden haber excepciones.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/IAJD) y el Impuesto del Valor Añadido (IVA) son alternativos. O se paga uno o se paga otro, nunca los dos (artículo 7.5 del Texto refundido de la Ley del ITPyAJD). La ley que decide cuál es el impuesto a pagar es la Ley 37/1992 del IVA, concretamente el párrafo tercero de su artículo 20.Uno.22ª. Si la venta es una primera entrega debe pagar IVA, pero si es una segunda entrega no paga IVA y en consecuencia paga ITP. A estos efectos se considera primera entrega de una edificación la efectuada directamente por el promotor al comprador una vez terminada su construcción o rehabilitación, salvo que alguien que no sea el comprador la haya usado ininterrumpidamente durante al menos dos años, sea el propietario promotor, sea el titular de un derecho real de goce o disfrute, sea un arrendatario sin opción de compra.

Por el contrario es segunda entrega cuando la finca ha sido usada durante al menos dos años por persona distinta del comprador y las segundas o ulteriores ventas.

El sujeto pasivo del IVA es la persona que realiza la entrega, el vendedor (art. 84.Uno.1 LIVA), pero deberá repercutirlo íntegramente sobre el comprador (art. 88.1 LIVA) que es quien en realidad lo paga. En el ITP, el sujeto pasivo es directamente el comprador (art. 8.a. LITPyAJD).

El tipo de gravamen del IVA es el 8%, mientras que el del ITP depende de cada comunidad autónoma. El general que se aplica por defecto es el 7% (art. 11.1.a LITPyAJD), pero las CCAA suelen fijar el 8%.

B.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Es un impuesto municipal que le toca pagar al vendedor, pero en algunos casos se puede acordar que se pague a medias o incluso que lo pague el comprador. Ahí está tu poder de negociación para mantenerte firme y exigir que sea el vendedor quien asuma ese pago porque es un impuesto que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Te recomiendo que la lectura de este post: Cómo se calcula la plusvalía en la venta de una casa

Y respecto a los gastos:

  1. Notario: por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar la vivienda y el comprador las copias.También tienes que escriturar el crédito hipotecario, en el caso de que lo pidas. Tendrás que pagar al notario por su intervención en la hipoteca.
  2. Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.
  3. Hipoteca: si contratas una hipoteca tendrás que pagar los gastos de apertura. Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado y es negociable con la entidad financiera. Suele ir de un 0,5% a un 1% del importe del préstamo.
  4. Seguro: es conveniente contratar un seguro de hogar y, si tienes hipoteca, normalmente el banco te exigirá que contrates un seguro seguro del continente contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de la vivienda, descontado el valor del suelo.


6.- Lo que hay que poner en el contrato de compraventa de vivienda y escritura pública
Lo mejor y más recomendable es que contrates los servicios de un abogado que te indique cómo hacer este contrato y los pasos a seguir. El gasto de este servicio es mínimo en comparación con lo que vale el piso y vale la pena hacer bien este trámite para ahorrarse disgustos futuros.

No obstante, esta es la información básica que debe tener el contrato de compraventa:

  • Tus datos y los del vendedor, ambos con capacidad legal para celebrar el contrato.
  • Los datos de la vivienda: dirección, superficie, lindes, anejos (garaje, trastero …)
  • Plano de la vivienda y memoria de calidades
  • Precio y condiciones de adquisición
  • Importe de los impuestos
  • Fecha de entrega de la vivienda y penalización que debe asumir el promotor o constructor si se retrasa.
  • Firmas


Normalmente, se hace la entrega de llaves cuando se firma la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

7.- Revisa bien la vivienda
Una vez tengas las llaves y la vivienda sea tuya, es conveniente que la revises bien para detectar posibles fallos cuyo arreglo puedas reclamar al constructor o promotor. Recomiendo la lectura del artículo de Fernando Pantaleón, Catedrático de Derecho Civil:Responsabilidades y Garantías en la Ley de Ordenación de la Edificación. Y también que eches un vistazo al artículo de Pedro Ávila Navarro en Noticias Jurídicas: La Ley de Ordenación de la Edificación y el Registro. Y aquí tienes la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Noticia extraída de ventadepisos.com: http://blog.ventadepisos.com/2009/compradores/como-comprar-una-vivienda-de-obra-nueva/

¿Qué gastos supone la cancelación de la hipoteca?

Una vez hemos llegado a ese punto ideal de haber pagado durante años nuestra casa mediante financiación ajena (léase, la hipoteca), necesitamos hacer un último trámite pero no menos importante que su constitución, la cancelación. Para cancelar la hipoteca hay que seguir 2 pasos:

1) Pagar al banco el capital pendiente de la hipoteca (más la comisión de cancelación en algunos casos) y

2) Realizar “papeleos” en la Notaría, Comunidad Autónoma y el Registro de la Propiedad.

 

Te explicamos como seguir los pasos para que canceles la hipoteca tu mismo y no vayas a la gestoría, si es que te quieres ahorrar unos 120 euros mínimo que te cobrarían por hacer estas gestiones:

1) BANCO: Para saber la comisión por cancelación de hipoteca que te cobra el banco, lo puedes consultar en el contrato de la hipoteca o en la escritura de tu piso. Una vez que pagues al banco el capital pendiente más la comisión de cancelación, pide al banco que te den el “certificado de deuda cero”.

2) NOTARÍA: Con este certificado del banco pide cita en la Notaría para ir a firmar la escritura de cancelación. Puedes elegir cualquier notaría no hace falta que sea en la que firmaste la compra del piso en el pasado. Según la nueva ley la cancelación de la hipoteca es un “documento sin cuantía”, osea que el Notario no cobra en función del precio de la hipoteca. Esto sale por unos 50 Euros + los gastos de hacer el documento de la escritura de cancelación. Con esta escritura iremos a la Comunidad Autónoma

3) COMUNIDAD AUTÓNOMA: Cuando se produce la cancelación de una hipoteca no se paga el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) según la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. Bien es gratis!, aunque las mala noticia es que hay que ir al organismo de la Comunidad Autónoma competente a hacer cola para que nos den el “papel” de IAJD de la cancelación. Con este “papel” del IAJD y el que nos dieron en la notaría hay que ir al Registro de la Propiedad.

3) REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Es el paso final para cancelar la hipoteca. La nueva ley dice que cobrarán según unos cálculos sobre el 10% del capital pendiente.

 

Fuente (incluye una calculadora de gastos)

http://www.hipotecasyeuribor.com/cancelacionhipoteca.php