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Quiero una hipoteca: ¿de qué me examina el banco para dármela?

En la situación actual de gran restricción en la concesión de hipotecas resulta muy importante saber cuáles son los criterios de riesgo que aplican los bancos cuando pedimos un préstamo hipotecario para saber si podemos mejorar algún aspecto. Desde idealista.com/hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, señalan que las entidades financieras analizan fundamentalmente 3 aspectos diferentes.

1. Capacidad de pago de los solicitantes

Como en cualquier préstamo o crédito, la expectativa de los bancos es que el cliente sea capaz de devolver el préstamo concedido, y para ello analizan:

a. Estabilidad laboral: se tiene en cuenta la probabilidad de pérdida de trabajo o de cambio de condiciones del mismo. Es este sentido, generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la empresa y menos a los que tienen contrato temporal o a los autónomos. También se tiene en cuenta el sector de actividad, penalizándose más aquellos sectores con un mayor riesgo de pérdida de empleo.

b. Estabilidad de los ingresos: actualmente se cuestiona mucho los ingresos de solicitantes que perciben gran parte de su nómina a través de comisiones (por su riesgo de discontinuidad), así como los ingresos de autónomos, por este mismo motivo.

c. Ratio de endeudamiento: se calcula la cuota de la hipoteca dividido por los ingresos netos mensuales, y este ratio no debe superar el 33%-35% para la mayoría de las entidades, en algunos casos llegando hasta el 40%.

d. Sensibilidad a una subida de tipos de interés: aunque el préstamo concedido tenga un tipo de interés inicial del 3,25% – por poner un ejemplo – las entidades financieras simulan una cuota hipotecaria para un tipo de interés del 5%, para asegurarse que los clientes van a ser capaces de hacer frente a dicha cuota en el futuro (no olvidemos que estamos contratando un préstamo a largo plazo, y en algún momento de la vida del préstamo estaremos pagando cuotas calculadas con este tipo de interés, o incluso mayor).

e. Ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de los solicitantes la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos, normalmente aplicando otros gastos en función del número de miembros de la unidad familiar. El objetivo de este ejercicio es asegurar que los clientes podrán hacer frente a sus gastos habituales. Por ejemplo, si los ingresos mensuales de la familia son de 2.000 euros y tienen 2 hijos, la cuota del préstamo es de 800€ (un 40%) y además se tienen préstamos que suman cuotas de 600 euros, probablemente las entidades pongan muchos reparos a la concesión del préstamo, pues estiman que la familia no podría hacer frente a todos sus gastos corrientes con un disponible de 600 euros.

2. Valor del préstamo sobre el valor de la vivienda

En caso de que los solicitantes no sean capaces de cumplir con sus compromisos de pago mensuales, las entidades tienen que recurrir a la garantía hipotecaria (es decir, a la vivienda), para cobrar su préstamo, por lo que este punto también es estudiado:

a. Valor de la vivienda: normalmente las entidades aplican un límite del 80% del valor del préstamo dividido entre el menor de dos valores: el importe de compra escriturado y el valor de la vivienda, según la tasación oficial efectuada. Este criterio de mínimos – aplicado por muchas entidades – resulta contraproducente cuando en situaciones como la actual, podemos encontrar un “chollo” y el valor de compra es sensiblemente inferior al valor de tasación. En el fondo, lo que las entidades persiguen con este criterio es intentar que los clientes hagan una aportación inicial importante, que demuestre su nivel de compromiso.

b. Recolocabilidad de la vivienda: las entidades analizan cada vez más este punto, que no es más que la facilidad de venta de esa casa a un buen precio en el hipotético caso de tener que embargar el piso. Dicho de otra manera, cuanto más atractiva y demandada sea la vivienda, mejor (la mayoría de las entidades tienen incluso ciertas zonas geográficas donde no quieren firmar préstamos hipotecarios, por la dificultad de venta de viviendas).

3. Rentabilidad del préstamo, o mejor dicho, del cliente

Si antes las guerra de las hipotecas y las facilidades de financiación de las entidades hacía que los diferenciales fuesen muy bajos, ahora la prioridad de los bancos es rentabilizar desde el primer día la relación con los solicitantes:

a. Tipo de interés a aplicar: los tipos de interés aplicados son sensiblemente superiores ahora que hace uno o dos años, y no solamente por la reciente subida del euribor, sino porque los diferenciales son muy superiores. La política común de los bancos es aplicar un diferencial siempre superior al 1%, y en muchos casos en el entorno del 1,50%-2,00%, como punto de partida.

b. Vinculaciones con el banco: los bancos están ofreciendo reducciones de dicho diferencial en función del número de vinculaciones de los clientes con el banco (o dicho de otra manera, en función de la rentabilidad que pueda sacar el banco a través de otros productos).

En resumen, los bancos analizan actualmente con mayor detalle las solicitudes de préstamos hipotecarios y las características de los clientes y además buscan una mayor rentabilidad en los mismos. Como solicitantes debemos ser capaces de entender estos criterios y prepararnos para exponer y defender nuestra situación financiera, la capacidad de afrontar la hipoteca que solicitamos y buscar el préstamo hipotecario que se adapta a nuestras características personales.

Si bien es cierto que hay perfiles de clientes que actualmente tienen cerradas las puertas del mercado hipotecario también hay una necesidad de fidelización de nuevos clientes y el acuerdo debe ser satisfactorio para ambas partes. Al igual que las entidades son selectivas con los clientes y los préstamos que formalizan también los consumidores debemos analizar las diferentes alternativas del mercado: estudiar pros y contras, asesorarnos y decidir en función de lo que más nos interese.

Información elaborada por idealista.com/hipotecas

 

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Amortización de la hipoteca, ¿a plazo o a cuota?

Una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca.

Pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

  1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo.
  2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

Caso 1: hipoteca media con euribor actual (1,55%)

Imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de euribor + 0,80% en un contexto de euribor estable al 1,55% (valor actual). cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes.

Caso 2: hipoteca media-alta con euribor del 4%

Esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de euribor + 1% en un contexto en que el euribor alcanza una media del 4%. tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes.

Conclusiones

  • En general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.
  • Cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo.
  • Habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. también conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito.
  • Si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible.
  • Otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. así, si el euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces.
  • Por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones).

Noticia extraída de Idealista.com

 

Vuelven las hipotecas con financiación al 100% para adquirir vivienda

La crisis económica y financiera había provocado que las hipotecas para la compra de una vivienda desaparecieran del mercado. Pero ahora han resurgido por la necesidad de las entidades de adelgazar su cartera de ‘ladrillo’.

Hay que reconocer que no son muchas todavía las entidades que ofrezcan préstamos hipotecarios por el 100% de financiación para adquirir vivienda, pero existen después de un 2010 en el que estaban borradas del mapa.

Helpmycash.com ha rastreado el mercado para Finanzas.com en busca de las mejores. “El ‘resurgir’ de estas hipotecas se ha producido a causa del gran stock de pisos acumulado por los bancos. La urgencia por dar salida a estas viviendas ha obligado a los bancos con inmobiliaria propia a ofrecer muy buenas condiciones de financiación”, explican desde el portal especializado en hipotecas.

 

hipotecas al 100%

TAE calculado por las entidades

 

Esta buena noticia para los futuros compradores se debe a la urgencia de las entidades de reducir la oferta de viviendas que acumulan. Aunque todos los bancos y cajas tienen este producto dirigido a menores de 35 años, no todas las ofrecen.  Las cajas de ahorro han sido las primeras en desempolvar estos productos. Caja Rioja, Caja Madrid, BBK o Caja Burgos son algunas. La mayoría de las hipotecas ofrecidas tienen ayuda de las Comunidades Autónomas o ayuntamientos.

 

Quizás es mejor al 80% que al 100%

A pesar de que facilitan la financiación para acceder a una vivienda hay que tener en cuenta que son más caras que las hipotecas habituales al 80%. “Al pedir una financiación 100% el banco está corriendo un mayor riesgo al conceder el préstamo y eso hace que las hipotecas 100% sean por definición más caras que las que cubren el 80% del valor de la vivienda. Suelen pedir aval, cobrar más intereses y obligar a contratar más seguros para su concesión”, advierten en Helpmycash.com. Si antes los bancos obligan a contratar seguro de vida y hogar, ahora reclama además seguro de desempleo o protección de pagos.

Antes de contratar las hipotecas, hay que tener claro que la financiación al 100% no se va a realizar sobre el precio de compraventa, sino sobre el valor de tasación con que habrá que tener algún ahorro para cubrir la diferencia. “Aunque el anuncio de una hipoteca diga hasta el 100% de financiación, las condiciones publicitadas por los bancos solo suelen ser válidas hasta el 80% de financiación. Si pedimos el 100%, todas las condiciones cambian. Y otra cosa que tampoco suelen decir a priori es que va a ser necesario aportar un aval”. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, lo habitual era que el préstamo hipotecario, incluso superara el precio de venta del inmueble, lo cual no era más que una simple locura llevada a cabo por la codicia de los banqueros y otros aprendices de brujo.

Noticia extraída de Finanzas.com

Carencia en hipotecas: ¿sale caro pagar menos al principio?

Las hipotecas con carencia son aquellas que permiten pagar sólo los intereses (sin reducir el montante de la hipoteca) durante los primeros meses o años de la hipoteca, por lo que permiten pagar una cuota muy reducida al comienzo del préstamo, cuando más difícil suele hacerse el pago. Por eso pueden ser muy atractivas para los que quieren adquirir una vivienda mientras estabilizan su situación financiera o bien necesitan unos primeros meses de pagos suaves para poder hacer frente a gastos como muebles o reformas.

El ahorro durante estos meses suele ser mayor del 50%, ya que solo pagaremos los intereses, sin devolver ni un euro del préstamo al banco. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años a un interés de euribor+ 0,80% tendremos:
  • cuota normal: 660,98 €
  • cuota con carencia de capital: 292,63 € (-55%)
Pero el portal hipotecario helpmycash.com advierte de que no hay que olvidar que este ‘favor’ que nos hace el banco tiene un coste para el hipotecado. Para comprobarlo con precios de mercado, echemos un vistazo a las 5 hipotecas con carencia más baratas de este mes y veamos qué pasa tras el período de carencia y al final de toda la vida de la hipoteca:
*cuotas calculadas para una hipoteca media de 150.000 € a 30 años.
  • La hipoteca de uno-e ofrece hasta 3 años de carencia con un diferencial muy bajo y solo 3 productos vinculados obligatorios (domiciliación de nómina, domiciliación de recibos y seguro de hogar). Lo menos favorable de la oferta es que, al tratarse de una hipoteca online, solo se concede a clientes con muy buen perfil financiero.
  • La hipoteca de Caja de Ávila ofrece 2 años de carencia a un diferencial igualmente bajo. Lo peor es que obliga a crear hasta 7 vinculaciones con el banco: domiciliación de nómina, plan de pensiones, seguro de desempleo, seguro de vida, seguro de hogar, contratación de tarjetas… es el ejemplo perfecto de una hipoteca que parece barata pero no lo es en absoluto.
  • La hipoteca de Banco Popular ofrece 12 meses de carencia a un interés atractivo pero obligando también a contratar 3 productos, además de domiciliar la nómina: plan de pensiones, seguro de hogar y seguro de vida.
  • La hipoteca de tubancaja es bastante similar a la del banco popular solo que cobra un interés un poco más alto. Para tratarse de una hipoteca online, su hipoteca con carencia no se diferencia demasiado de la de cualquier banco online.
  • la hipoteca de caixa geral se asemeja a la de caja de ávila: el interés bajo pero requiere demasiados productos vinculados

Conclusiones

  1. Como se puede ver en la penúltima columna, cada año de carencia encarece el coste total de la hipoteca en más de 1.000 euros, a base de intereses. Por eso es aconsejable contratar el período de carencia más corto posible.
  2. Cuantos más meses de carencia contratemos, más duro será el cambio de cuota cuando termine el período de carencia. Por ejemplo, en el caso de la hipoteca de Caixa Geral, el mes 24 pagaremos una cuota de 261 euros y el mes 25 pagaremos 590, es decir, será necesario prever que nuestros gastos mensuales van a incrementarse, desde entonces y hasta el final de la vida de la hipoteca, en 329 euros.
  3. A medida que necesitamos más meses de carencia, además de aumentar el coste total de la hipoteca, también aumentan los seguros obligatorios, menos en el caso de las hipotecas online que, como ya hemos dicho, no están al alcance de todos los perfiles.
  4. En general, las hipotecas con carencia, sobre todo las de bajo diferencial, obligan a contratar más productos vinculados (hasta 7 y en ocasiones 8 ) que las hipotecas sin carencia (entre 2 y 4). estos productos, en su mayoría seguros, pueden encarecer notablemente la cantidad a pagar cada mes sin ni siquiera necesitarlos. Es necesario preguntar cuántos son y cuánto cuestan para poder calcular si contratarlos va a hacer que paguemos por un lado lo que nos estábamos ahorrando por el otro.
  5. Para saber qué precio total pagaremos por decidir pasar unos primeros meses pagando mucho menos, será necesario sumar al coste extra de intereses (penúltima columna) el precio de todos los seguros obligatorios que no pensábamos contratar.
  6. Así, para elegir la hipoteca con la cuota más baja será necesario (1) buscar un banco que ofrezca el plazo de carencia que necesitamos (de 6 meses a 5 años), (2) buscar y/o intentar negociar un interés bajo, (3) vigilar que no obligue a contratar muchos productos vinculados y (4) controlar que al sumar la cuota con carencia más el coste de los seguros, la cantidad no supere la cuota que hubiéramos pagado con una hipoteca normal.

Noticia extraída de idealista.com

La mejor hipoteca: cómo calcular si mi hipoteca es buena

Una hipoteca es un producto financiero complejo que tiene la peculiaridad de ser contratado tanto por personas que entienden de finanzas como por las que no. Al ser una operación que suele realizarse una sola vez en la vida, es habitual e incluso entendible que los no expertos nunca alcancen a conocer a fondo la totalidad de lo que van a firmar. A pesar de todo, resulta imprescindible que los que van a contratar una hipoteca tengan unas mínimas nociones del producto que les permitan, por un lado, ser capaces de escoger la mejor oferta del mercado para su caso y, por otro, entender lo más importante del contrato que les pondrán delante.

Partiendo de que la hipoteca perfecta no existe, no debemos renunciar nunca a tener una buena hipoteca. El portal especialista en hipotecas helpmycash.com recomienda prestar atención a los siguientes puntos clave que intentan delimitar la línea entre lo aceptable y lo abusivo:

* Tabla realizada según mercado a noviembre de 2010 para compra y subrogación. La información aquí contenida solo sirve como primera evaluación aproximada de una oferta y nunca debe sustituir a un estudio personalizado

El interés

Como es obvio, cuanto más bajo mejor. Si se trata de una hipoteca a tipo variable, un interés superior a euribor + 1% no es una oferta competitiva, sobre todo si tenemos un buen perfil financiero. Si es a tipo fijo, un interés inferior al 5% empieza a ser un buen trato. Como referencia, recordemos que el mercado actual ofrece hipotecas variables de hasta euribor + 0,33% y fijas de hasta 4,35%.

En el caso de las hipotecas mixtas, lo deseable es que el primer período a tipo fijo sea lo más corto posible, sobre todo ahora que (1) los bancos establecen para este tramo un interés superior al de después y (2) los tipos variables se traducen en una cuota mensual más barata dado el bajo euribor actual. Por ese mismo motivo, hay que prestar mucha atención a no firmar una cláusula suelo perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato, mucho menos si es superior al 2,5%. Por escrito suelen ocultarse tras el nombre de “interés mínimo”.

La TAE

Como en el caso del interés, cuanto más baja sea, mejor. y mejor también cuanto más se parezca esta cifra al tipo de interés ya que, cuanto mayor sea la diferencia entre tae e interés, más tendremos que sospechar que nuestro contrato encierra un interés suelo o varios productos vinculados (seguros) obligatorios.

Los productos vinculados (seguros)

La gran mayoría de bancos obliga a contratar varios productos financieros al firmar una hipoteca, unas veces a cambio de rebajarnos el interés (hipotecas bonificadas) y otras, directamente, como condición para concedernos el préstamo. Hay casos en que se intenta que el cliente firme ¡más de media docena de ellos! Hay que saber que la ley solo obliga al hipotecado a contratar un seguro contra incendios, y no necesariamente con el banco. el resto es 100% opcional, por mucho que el banco insista en su necesidad.

Domiciliar la nómina o los principales recibos del hogar (agua, luz, gas…) en la entidad donde hemos abierto la hipoteca es un requisito fácil de cumplir que no nos costará dinero. la atención debemos ponerla en los seguros de vida, hogar, desempleo, planes de pensiones, etc. que pueden llegar a encarecer mucho la cantidad a pagar cada mes, por lo que es necesario hacer un interrogatorio exhaustivo sobre este tema. Nuestra atención debe estar puesta en que no nos vendan una hipoteca con un interés bajo pero cargada de productos vinculados que nos harán pagar en seguros lo que nos ahorramos en diferencial, en cualquier caso, contratar más de 3 de estos productos se acerca peligrosamente a un mal negocio.

Las comisiones

Cuantas menos, mejor. Existen varias hipotecas que no cobran ninguna comisión (ni apertura, ni cancelación, ni subrogación…) pero, aunque nuestro contrato las tenga, debemos recordar que se trata de uno de los puntos más negociables de la hipoteca. En ocasiones los bancos intentan vender que su comisión de subrogación al 0,5% es baja pero debemos saber que ese 0,5% es lo máximo que les permite la ley. Puede parecer poco pero si hacemos un sencillo cálculo veremos que una comisión de subrogación del 0,5% sobre una capital pendiente de 100.000 supone 500 euros más en el monto de gastos totales.

En cuanto al resto de comisiones, lo común es encontrarlas entre el 0,25% y el 1% como máximo para un buen perfil financiero. Si en nuestro contrato se sobrepasa este porcentaje sin motivo aparente no debemos dejar de negociar. Y hablando de negociar, un buen argumento para convencer al banco de que nos reduzca las comisiones por cancelación anticipada parcial o total es que, si amortizamos capital (devolvemos parte del préstamo) con antelación, lo que estaremos haciendo es reducir el riesgo del banco, entonces, ¿por qué nos tendrían que cobrar?

Mención aparte merece la comisión de compensación de riesgo por tipo de interés, ya que puede llegar a ser del 5% del capital pendiente si pretendemos cambiar de banco durante un período fijo (swaps, primeros períodos de una hipoteca mixta…). Esta es a todas luces la comisión más difícil –por no decir imposible- de negociar, a partir de aquí, y teniendo en cuenta que…

a) las hipotecas y sus condiciones no son buenas o malas por definición sino que todo depende del punto de encuentro entre lo que puede ofrecer cada banco y el perfil y necesidades de cada cliente.

b) si continúa el encarecimiento general en las hipotecas variables que ofrecen los bancos habrá que cambiar de idea sobre lo que es barato o caro en el mercado actual.

c) la hipoteca perfecta no existe porque el banco tiene que obtener beneficio de algún lado para que prestarnos el dinero sea para él una operación rentable. además, cada caso es un mundo y las distintas demandas del cliente modificarán el trato del banco. por ejemplo, es normal que si la entidad nos concede 3 años de carencia inicial, las condiciones de la hipoteca se endurezcan.

…será necesario que (1) tanteemos varias entidades y comparemos sus ofertas, (2)comprobemos que el acuerdo no incluye ninguna cláusula abusiva y (3) negociemos todo lo posible hasta obtener la hipoteca lo más parecida posible a nuestras expectativas.

Noticia extraída de idealista.com

Primera sentencia contra las “cláusulas de suelo” de las hipotecas

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha dictado recientemente una sentencia pionera en España que declara abusiva las “cláusulas de suelo” y “de techo” de las hipotecas a tipo variable, en cuanto a que el desfase entre ambas magnitudes perjudica claramente al consumidor bancario. Por tanto, el juez no dice que las cláusulas de techo sean cláusulas abusivas per se, concluye que lo abusivo es marcar suelos que con mucha probabilidad se tocan (suelen estar entre el 2 y el 3%, cuando el euribor más el correspondiente diferencial ha estado por debajo desde el 2009 en muchos  casos) y techos estadísticamente muy improbables  (se sitúan entre el 10 y el 15% cuando el euribor máximo histórico se marcó en julio de 2008 al 5,393%).

Imaginemos que nos revisaron la hipoteca con el euribor de mayo de este año, que se situó en el 1,249%. Nuestra hipoteca era de 200.000 euros a 30 años a euribor+0,5. En la escritura de nuestro hipoteca resulta que tenemos un suelo de del 3% y un techo del 12%. El interés de revisión sin esta cláusula maldita sería del 1,749%. Con el suelo, nos aplican un 3%. En lugar de pagar una cuota de 714 euros el banco nos cobrará 843. Esta letra pequeña de la hipoteca, por tanto, nos acabará costando 129 euros mensuales, 1.548 euros al año. Y nos quedarán 29 años más que lidiar con el virus en forma de cláusula.

¿Significa que los clientes cuyas escrituras de préstamos hipotecario incluyen esta cláusula pueden ir a reclamar a sus bancos que las dejen sin efecto?

La respuesta es no, hasta que haya sentencia firme, no recurrible por las entidades financieras. La sentencia dictada después de la demanda interpuesta por Ausbanc contra BBVA, Caixa Galicia y Cajamar es aún recurrible ante la Audiencia Provincial. De hecho, Caixa Galicia ya lo ha hecho.

Con el derecho bancario de los tiempos universitarios de un servidor, además existía otra traba. Para que una cláusula abusiva desapareciera de los contratos de los clientes se debía iniciar un procedimiento judicial individual por parte de cada cliente, no bastaba con que un Juez determinara la nulidad generalizada de la cláusula. Con la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación se arregló este desaguisado. El consumidor, las asociaciones de defensa de los consumidores y los colegios profesionales, entre otros, pueden iniciar una acción colectiva para que el banco elimine la cláusula abusiva de todos los contratos.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferenciaentre las cláusulas de suelo y techo para que el beneficio que obtiene el banco de limitar la bajada del interés sea compensado por un beneficio posible para el cliente con un tope razonable a la subida.

De momento se ha ganado una batalla, pero no la guerra.

Noticia extraída de Bankimia.com

 

Los precios de la vivienda seguirán sin bajar lo que los compradores esperan

La firma de hipotecas se hunde, el Euribor toca suelo y amenaza con subidas cuando el BCE comience a subir los tipos… Más de tres años después del descalabro en Bolsa de Astroc, que dio pistoletazo de salida a la crisis inmobiliaria en España, pocos signos de recuperación emite el mercado del ladrillo nacional.

Con respecto a la variable que más importa a los ciudadanos, losprecios, los índices oficiales dicen que las bajadas desde los máximos (finales de 2007) han sido muy moderadas, sobre todo teniendo en cuenta el espectacular parque de viviendas nuevas sin vender que hay y a las que se suman todas las que están a la venta de segunda mano.

Pero la digestión del exceso constructor de la última década no es tan fácil. En 2008 se decía que a finales de 2009 vendría la recuperación y en 2009 que 2010 sería el año del repunte. Pero tras estas experiencias, queda claro que ni 2010 ni, muy posiblemente, 2011, verán una vuelta a la normalidad en el mercado inmobiliario. Los precios seguirán a la baja pero muy poco a poco. Para este «otoño caliente», los expertos consultados por ABC piensan que más de lo mismo, con un ajuste del mercado muy, pero que muy lento.

«Efecto banca»

José Luis Campos Echevarría, de Profit Gestión y autor del libro «La burbuja inmobiliaria española», cree que el motivo de que los precios sigan sin ir hacia abajo es lo que él denomina «efecto banca»: «Los bancos van a intentar este año y el que viene mantener precios como sea. Dan condiciones de financiación muy buenas y se defienden como gato panza arriba en el precio. Ahora mismo, su cartera de viviendas es muy grande y su actitud influye mucho». Los vendedores de segunda mano, por su parte, se ven influidos por este «efecto banca».

Esta actitud del sector financiero para ganar tiempo es legítima, pero responsable también de que no se experimenten esas bajadas espectaculares que necesita nuestro mercado, según muchos analistas. Para Campos, la banca busca «que el precio de venta no incida en su balance a corto y sí en el balance a largo plazo».

Desde el portal inmobiliario pisos.com se expresan en un mismo sentido. Miguel Ángel Alemany, director general del portal, destaca que «las entidades financieras manejan riesgo y, para evitar el repunte de la morosidad, imponen unos requisitos que no resultan sencillos de cumplir». Por ello, asegura, conseguir un préstamo es cada vez más difícil, lo que ralentizará la demanda de viviendas. Según Alemany, los informes de pisos.com demuestran que «hay un margen de ajuste, aunque estos descensos se están produciendo mes a mes de un modo casi inapreciable. Además, hay localizaciones donde la vivienda se ha quedado sin recorrido a la baja, e incluso comenzará a subir en breve si es que no lo ha hecho ya de forma tímida». Estas localizaciones donde la vivienda podría no bajar mucho más correponden a lugares «premium», como los centros de las ciudades o sitios donde no hay oferta de viviendas.

Hasta junio de este año (los últimos datos disponibles) se han firmado en España 323.313 hipotecas sobre vivienda, aunque no todas ellas corresponden a nuevos inmuebles sino que muchas proceden de cambios en la titularidad de la hipoteca. Para este año, el Servicio de Estudios del BBVA previó que se venderían unas 400.000 viviendas.

Noticia extraída de ABC.com – Economía: http://www.abc.es/20100902/economia/vivienda-201009011541.html