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¿Qué debo saber sobre la tasación de mi vivienda?

Para poder realizar una tasación hipotecaria tiene que realizarlo una sociedad de tasación la cual se encuentre homologada por el Banco de España y realizada por un arquitecto o arquitecto técnico formado en materia de valoración, en el caso de inmuebles rústicos será por un ingeniero agrónomo. En el caso que sea para otra finalidad puede ser realizada por un técnico en valoraciones que disponga de la acreditación homologada.

Es necesario disponer de la documentación de: escritura o nota registral, recibo de contribución y/o documentación de acreditación o disolución de V.P.O. (si fuera el caso). La documentación registral no puede tener una antigüedad superior a los 3 meses. El informe se realiza después de haber podido acceder al inmueble. Se comprobará el estado de conservación y se realizan fotografías para dar fe del mismo y se procede a las  mediciones para poder comprobar si corresponden con las que figuran en la documentación.

Siempre figurarán las tres mediciones en el expediente, la registral o de escritura, la catastral y la comprobada. Por general se aplicará la comprobada, siempre y cuando esta no exceda en más de un 20% de la escriturada. Si no se ha podido acceder al inmueble se adoptará la menor. El método de valoración se realiza por el de comparación, por lo que en el expediente deben figurar los comparables adoptados que han de ser homólogos a la vivienda, tanto en superficies, zona, conservación, medidas, etc. En el caso que exista pequeñas diferencias se realiza un ajuste mediante porcentajes rectificadores. La metodología a aplicar en la valoración viene determinada por la ORDEN ECO 805/2003.

Los comparables se adoptan del mercado de compra-venta actual y se obtienen mediante anuncios en prensa e Internet, agencias inmobiliarias, carteles directos de particulares, etc. Del valor final obtenido tiene la responsabilidad el técnico que la realiza supervisado por la sociedad de tasación y el banco no interviene para nada en ello. Hay factores que influyen en el valor obtenido, si se encuentra alquilada, si dispone de algún derecho real como un usufructo pero no afecta al valor que se encuentre inscrito un embargo. Si algún dato reflejado en el informe no es correcto, se puede pedir su rectificación inmediata.

Es importante saber que la tasación tiene una vigencia de 6 meses.

Noticia extraída de: Fotocasa.es

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¿Cuál es la mejor hipoteca según mi perfil?

Localizar la mejor hipoteca del mercado no es sinónimo de encontrar la mejor hipoteca para nosotros, ya que en función de nuestras necesidades el préstamo hipotecario que más nos puede favorecer puede diferir al que le puede beneficiar a otra persona.

Para que nos entendamos, una persona que está interesada en contratar un seguro de protección de pagos, un plan de pensiones u otros productos, que suelen encarecer la TAE de la hipoteca, probablemente le interesará contratar una hipoteca que bonifique el diferencial por la contratación de estos productos. De esta forma, como el coste de la contratación de estos productos lo asumiría de todas formas sale beneficiado ya que al mismo tiempo reduce el diferencial.

Mientras que si una persona que no quiere ni planes de pensiones ni otros productos adicionales ya que sólo está dispuesto a domiciliar nóminas y recibos y a contratar el seguro de hogar y de vida. Le puede beneficiar más contratar una hipoteca con un diferencial relativamente alto pero con poca vinculación, ahorrándose el coste que supone el contratar productos adicionales que te bonifican el diferencial.

Para poder encontrar la mejor hipoteca según nuestro perfil, lo más recomendable es usar un comparador de hipotecas como el de Fotocasa.es o el de Bankimia.com que ponen a disposición del usuario los diferentes préstamos hipotecarios que hay en el mercado. Además indican información como el tipo de interés, las comisiones y las condiciones de la hipoteca, facilitando la búsqueda de la mejor hipoteca.

Pongamos un ejemplo para poder ver en el caso de dos perfiles extremos que hipoteca le beneficiaría a cada perfil según el mercado actual. Los perfiles son los siguientes:

Perfil 1: sólo está dispuesto a domiciliar la nómina y algunos recibos y contratar el seguro de vida y de hogar, como mucho. No le interesa contratar el plan de pensiones ni de ahorros ni otros seguros vinculados a la hipoteca.

Perfil 2: está interesado en tener contratado un plan de pensiones con la misma entidad con la que firma la hipoteca y además le quiere tener un seguro de protección de pagos por lo que pueda pasar, a parte de contratar el de vida y el de hogar. También acepta el requisito de domiciliar la nómina y los recibos.

Vamos a ver qué hipoteca contratará cada uno de los siguientes perfiles

  1. Perfil 1: Al entrar en el comparador de hipotecas, en el apartado de mejores hipotecas, puede ver que hay una pestaña de mejores hipotecas con compromiso habitual, que se refiere a aquellas hipotecas que no exigen la contratación de productos adicionales (como planes de pensiones u otros). La mejor hipoteca que hay es la Hipoteca Joven de bancopopular-e con un interés del euribor+0,79 este interés se consigue contratando el seguro de vida y de hogar y domiciliando la nómina y recibos, es una hipoteca sin bonificación de forma que el diferencial no depende de la vinculación.
  2. Perfil 2: También dispone de un apartado exclusivo para buscar hipotecas que se adapten a su perfil, ya que se enumeran aquellas hipotecas que exigen la contratación de productos adicionales. Como puede ver el mejor préstamo hipotecario será la Hipoteca Extra de caja Murcia al euribor+0,75, que exige la contratación de un plan de pensiones entre otros.

De forma que aunque la hipoteca con el mejor diferencial sea la Hipoteca Extra no es la mejor hipoteca para todos los perfiles, ya que incrementando el diferencial el 0,04 puntos porcentuales se puede conseguir una hipotecacompetitiva sin contratar un plan de pensiones.

Se recomienda ante todo solicitar la TAE final de la operación para saber el coste real de la hipoteca, ya que la TAE incluye los costes de los productos adicionales mientras que el interés no los incluye. De esta forma podemos conocer el coste real de la hipoteca.

Noticia extraída de: Fotocasa.es

Con buen trabajo pero sin ahorros, ¿cómo consigo hipoteca?

conseguir una hipotecas en los tiempos actuales es difícil

Conseguir una hipoteca en los tiempos actuales es difícil.

No es ningún secreto que la hipoteca y la compra de vivienda son como hermanos siameses, casi siempre es necesaria la primera para poder completar la segunda. o como un salto con pértiga, donde la pértiga es la hipoteca y sin la cual no puedes superar el listón aunque baje un poco de altura.

Lo que cualquier persona busca es comprar una vivienda que se adecue a sus necesidades y gustos y la hipoteca se convierte en un “mal necesario” para poder realizar su sueño de comprar una primera vivienda, cambiar a una vivienda mejor o invertir unos ahorros en una segunda vivienda para disfrutarla o para invertir.

En el recientemente finalizado Salón inmobiliario de Madrid (SIMA) se ha constatado una vez más este hecho: muchos clientes buscan y eligen la vivienda que quieren, negocian y acuerdan el precio con el vendedor y después buscan la financiación necesaria para completar la compra. y es en este punto donde el proceso se atasca.

Las entidades financieras, inmersas la mayoría en un proceso de limpieza de balances, mejora de márgenes y buscando la salida de sus propios inmuebles, dan muy pocas facilidades a quienes se acercan por sus sucursales pidiendo un crédito hipotecario.

No nos engañemos: la mayor parte de la demanda natural de vivienda se encuentra en la formación de nuevos hogares y éstos por definición suelen ser personas jóvenes que se emancipan, bien parejas o solteros. Y aunque estos potenciales clientes de los bancos presenten un perfil de crédito impecable, sin apenas deudas, con buen comportamiento histórico de pago en sus créditos y con un puesto de trabajo estable y bien remunerado, se suelen encontrar con un escollo difícil de superar: las entidades piden un desembolso inicial que ronda el 30-35% del valor de compra de la vivienda (sumando los gastos de compra en torno al 10-12% al 20% mínimo para que el porcentaje de tasación sea inferior al 80%), nivel de ahorros que muchas personas no tienen.

En el cuadro siguiente mostramos un cálculo rápido del nivel de ahorros que se debe aportar en función del importe de la vivienda y el porcentaje de tasación máximo que nos conceda el banco:

Es decir, para una vivienda de 180.000€, se necesita disponer de unos ahorros mínimos de 55.800€ si el banco nos da el 80% del valor de tasación.

¿Qué puedo hacer si no tengo ese dinero ahorrado?

Lamentablemente, no todas las personas que quieren comprar una vivienda disponen de dichos ahorros y posiblemente su capacidad de pagar una cuota razonable sea muy buena, pero no quieren esperar varios años a acumular dichos ahorros. En estos casos, las alternativas para conseguir el préstamo hipotecario se reducen considerablemente, pero siguen existiendo opciones, aunque complicadas.

Cómo organizarse para evitar desengaños

Si nos encontramos en la situación descrita, con buenos y estables ingresos pero con un bajo nivel de ahorros, deberíamos modificar ligeramente nuestro proceso de compra. nuestra sugerencia de los pasos a seguir es:

– Analizar el importe de nuestros ahorros que podemos dedicar a la compra de la vivienda; cuanto más dinero mejor, pero debemos guardar algo para adecuación de la vivienda y compra de mobiliario, así como dejar siempre un remanente para posibles necesidades o imprevistos.

– Calcular sobre dicho importe, cuál sería el valor de la vivienda que podríamos comprar; aquí entran también en juego tus ingresos y las posibles deudas que tengas (puedes utilizar nuestro simulador).

– Si el importe de tus ahorros dividido por el importe de la vivienda, es inferior al 30%, necesitarás recurrir a avalistas o aportar otra vivienda como garantía complementaria.

– Para lograr estar por debajo de dicho nivel tienes cuatro opciones:

  • Negociar a la baja el importe de la vivienda que te gusta, esgrimiendo como argumento la necesidad de cumplir con los requisitos del banco.
  • Reducir tus expectativas y buscar una vivienda de menor importe.
  • Acudir a un familiar para que te preste ese dinero adicional que te hace falta.
  • Posponer la decisión de compra, hasta que consigas el nivel de ahorro necesario.

En resumen, aunque el proceso lógico sería buscar, elegir, negociar el precio de la vivienda y después acudir a los bancos para conseguir la hipoteca, en la situación actual recomendamos invertir el proceso y calcular el importe de préstamo que podríamos obtener y sobre dicha estimación realista centrarse en un precio objetivo de la vivienda.

Noticia extraída de: idealista.com

Quiero una hipoteca: ¿de qué me examina el banco para dármela?

En la situación actual de gran restricción en la concesión de hipotecas resulta muy importante saber cuáles son los criterios de riesgo que aplican los bancos cuando pedimos un préstamo hipotecario para saber si podemos mejorar algún aspecto. Desde idealista.com/hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, señalan que las entidades financieras analizan fundamentalmente 3 aspectos diferentes.

1. Capacidad de pago de los solicitantes

Como en cualquier préstamo o crédito, la expectativa de los bancos es que el cliente sea capaz de devolver el préstamo concedido, y para ello analizan:

a. Estabilidad laboral: se tiene en cuenta la probabilidad de pérdida de trabajo o de cambio de condiciones del mismo. Es este sentido, generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la empresa y menos a los que tienen contrato temporal o a los autónomos. También se tiene en cuenta el sector de actividad, penalizándose más aquellos sectores con un mayor riesgo de pérdida de empleo.

b. Estabilidad de los ingresos: actualmente se cuestiona mucho los ingresos de solicitantes que perciben gran parte de su nómina a través de comisiones (por su riesgo de discontinuidad), así como los ingresos de autónomos, por este mismo motivo.

c. Ratio de endeudamiento: se calcula la cuota de la hipoteca dividido por los ingresos netos mensuales, y este ratio no debe superar el 33%-35% para la mayoría de las entidades, en algunos casos llegando hasta el 40%.

d. Sensibilidad a una subida de tipos de interés: aunque el préstamo concedido tenga un tipo de interés inicial del 3,25% – por poner un ejemplo – las entidades financieras simulan una cuota hipotecaria para un tipo de interés del 5%, para asegurarse que los clientes van a ser capaces de hacer frente a dicha cuota en el futuro (no olvidemos que estamos contratando un préstamo a largo plazo, y en algún momento de la vida del préstamo estaremos pagando cuotas calculadas con este tipo de interés, o incluso mayor).

e. Ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de los solicitantes la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos, normalmente aplicando otros gastos en función del número de miembros de la unidad familiar. El objetivo de este ejercicio es asegurar que los clientes podrán hacer frente a sus gastos habituales. Por ejemplo, si los ingresos mensuales de la familia son de 2.000 euros y tienen 2 hijos, la cuota del préstamo es de 800€ (un 40%) y además se tienen préstamos que suman cuotas de 600 euros, probablemente las entidades pongan muchos reparos a la concesión del préstamo, pues estiman que la familia no podría hacer frente a todos sus gastos corrientes con un disponible de 600 euros.

2. Valor del préstamo sobre el valor de la vivienda

En caso de que los solicitantes no sean capaces de cumplir con sus compromisos de pago mensuales, las entidades tienen que recurrir a la garantía hipotecaria (es decir, a la vivienda), para cobrar su préstamo, por lo que este punto también es estudiado:

a. Valor de la vivienda: normalmente las entidades aplican un límite del 80% del valor del préstamo dividido entre el menor de dos valores: el importe de compra escriturado y el valor de la vivienda, según la tasación oficial efectuada. Este criterio de mínimos – aplicado por muchas entidades – resulta contraproducente cuando en situaciones como la actual, podemos encontrar un “chollo” y el valor de compra es sensiblemente inferior al valor de tasación. En el fondo, lo que las entidades persiguen con este criterio es intentar que los clientes hagan una aportación inicial importante, que demuestre su nivel de compromiso.

b. Recolocabilidad de la vivienda: las entidades analizan cada vez más este punto, que no es más que la facilidad de venta de esa casa a un buen precio en el hipotético caso de tener que embargar el piso. Dicho de otra manera, cuanto más atractiva y demandada sea la vivienda, mejor (la mayoría de las entidades tienen incluso ciertas zonas geográficas donde no quieren firmar préstamos hipotecarios, por la dificultad de venta de viviendas).

3. Rentabilidad del préstamo, o mejor dicho, del cliente

Si antes las guerra de las hipotecas y las facilidades de financiación de las entidades hacía que los diferenciales fuesen muy bajos, ahora la prioridad de los bancos es rentabilizar desde el primer día la relación con los solicitantes:

a. Tipo de interés a aplicar: los tipos de interés aplicados son sensiblemente superiores ahora que hace uno o dos años, y no solamente por la reciente subida del euribor, sino porque los diferenciales son muy superiores. La política común de los bancos es aplicar un diferencial siempre superior al 1%, y en muchos casos en el entorno del 1,50%-2,00%, como punto de partida.

b. Vinculaciones con el banco: los bancos están ofreciendo reducciones de dicho diferencial en función del número de vinculaciones de los clientes con el banco (o dicho de otra manera, en función de la rentabilidad que pueda sacar el banco a través de otros productos).

En resumen, los bancos analizan actualmente con mayor detalle las solicitudes de préstamos hipotecarios y las características de los clientes y además buscan una mayor rentabilidad en los mismos. Como solicitantes debemos ser capaces de entender estos criterios y prepararnos para exponer y defender nuestra situación financiera, la capacidad de afrontar la hipoteca que solicitamos y buscar el préstamo hipotecario que se adapta a nuestras características personales.

Si bien es cierto que hay perfiles de clientes que actualmente tienen cerradas las puertas del mercado hipotecario también hay una necesidad de fidelización de nuevos clientes y el acuerdo debe ser satisfactorio para ambas partes. Al igual que las entidades son selectivas con los clientes y los préstamos que formalizan también los consumidores debemos analizar las diferentes alternativas del mercado: estudiar pros y contras, asesorarnos y decidir en función de lo que más nos interese.

Información elaborada por idealista.com/hipotecas

 

Amortización de la hipoteca, ¿a plazo o a cuota?

Una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca.

Pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

  1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo.
  2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

Caso 1: hipoteca media con euribor actual (1,55%)

Imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de euribor + 0,80% en un contexto de euribor estable al 1,55% (valor actual). cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes.

Caso 2: hipoteca media-alta con euribor del 4%

Esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de euribor + 1% en un contexto en que el euribor alcanza una media del 4%. tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes.

Conclusiones

  • En general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.
  • Cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo.
  • Habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. también conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito.
  • Si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible.
  • Otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. así, si el euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces.
  • Por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones).

Noticia extraída de Idealista.com

 

Vuelven las hipotecas con financiación al 100% para adquirir vivienda

La crisis económica y financiera había provocado que las hipotecas para la compra de una vivienda desaparecieran del mercado. Pero ahora han resurgido por la necesidad de las entidades de adelgazar su cartera de ‘ladrillo’.

Hay que reconocer que no son muchas todavía las entidades que ofrezcan préstamos hipotecarios por el 100% de financiación para adquirir vivienda, pero existen después de un 2010 en el que estaban borradas del mapa.

Helpmycash.com ha rastreado el mercado para Finanzas.com en busca de las mejores. “El ‘resurgir’ de estas hipotecas se ha producido a causa del gran stock de pisos acumulado por los bancos. La urgencia por dar salida a estas viviendas ha obligado a los bancos con inmobiliaria propia a ofrecer muy buenas condiciones de financiación”, explican desde el portal especializado en hipotecas.

 

hipotecas al 100%

TAE calculado por las entidades

 

Esta buena noticia para los futuros compradores se debe a la urgencia de las entidades de reducir la oferta de viviendas que acumulan. Aunque todos los bancos y cajas tienen este producto dirigido a menores de 35 años, no todas las ofrecen.  Las cajas de ahorro han sido las primeras en desempolvar estos productos. Caja Rioja, Caja Madrid, BBK o Caja Burgos son algunas. La mayoría de las hipotecas ofrecidas tienen ayuda de las Comunidades Autónomas o ayuntamientos.

 

Quizás es mejor al 80% que al 100%

A pesar de que facilitan la financiación para acceder a una vivienda hay que tener en cuenta que son más caras que las hipotecas habituales al 80%. “Al pedir una financiación 100% el banco está corriendo un mayor riesgo al conceder el préstamo y eso hace que las hipotecas 100% sean por definición más caras que las que cubren el 80% del valor de la vivienda. Suelen pedir aval, cobrar más intereses y obligar a contratar más seguros para su concesión”, advierten en Helpmycash.com. Si antes los bancos obligan a contratar seguro de vida y hogar, ahora reclama además seguro de desempleo o protección de pagos.

Antes de contratar las hipotecas, hay que tener claro que la financiación al 100% no se va a realizar sobre el precio de compraventa, sino sobre el valor de tasación con que habrá que tener algún ahorro para cubrir la diferencia. “Aunque el anuncio de una hipoteca diga hasta el 100% de financiación, las condiciones publicitadas por los bancos solo suelen ser válidas hasta el 80% de financiación. Si pedimos el 100%, todas las condiciones cambian. Y otra cosa que tampoco suelen decir a priori es que va a ser necesario aportar un aval”. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, lo habitual era que el préstamo hipotecario, incluso superara el precio de venta del inmueble, lo cual no era más que una simple locura llevada a cabo por la codicia de los banqueros y otros aprendices de brujo.

Noticia extraída de Finanzas.com

Carencia en hipotecas: ¿sale caro pagar menos al principio?

Las hipotecas con carencia son aquellas que permiten pagar sólo los intereses (sin reducir el montante de la hipoteca) durante los primeros meses o años de la hipoteca, por lo que permiten pagar una cuota muy reducida al comienzo del préstamo, cuando más difícil suele hacerse el pago. Por eso pueden ser muy atractivas para los que quieren adquirir una vivienda mientras estabilizan su situación financiera o bien necesitan unos primeros meses de pagos suaves para poder hacer frente a gastos como muebles o reformas.

El ahorro durante estos meses suele ser mayor del 50%, ya que solo pagaremos los intereses, sin devolver ni un euro del préstamo al banco. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años a un interés de euribor+ 0,80% tendremos:
  • cuota normal: 660,98 €
  • cuota con carencia de capital: 292,63 € (-55%)
Pero el portal hipotecario helpmycash.com advierte de que no hay que olvidar que este ‘favor’ que nos hace el banco tiene un coste para el hipotecado. Para comprobarlo con precios de mercado, echemos un vistazo a las 5 hipotecas con carencia más baratas de este mes y veamos qué pasa tras el período de carencia y al final de toda la vida de la hipoteca:
*cuotas calculadas para una hipoteca media de 150.000 € a 30 años.
  • La hipoteca de uno-e ofrece hasta 3 años de carencia con un diferencial muy bajo y solo 3 productos vinculados obligatorios (domiciliación de nómina, domiciliación de recibos y seguro de hogar). Lo menos favorable de la oferta es que, al tratarse de una hipoteca online, solo se concede a clientes con muy buen perfil financiero.
  • La hipoteca de Caja de Ávila ofrece 2 años de carencia a un diferencial igualmente bajo. Lo peor es que obliga a crear hasta 7 vinculaciones con el banco: domiciliación de nómina, plan de pensiones, seguro de desempleo, seguro de vida, seguro de hogar, contratación de tarjetas… es el ejemplo perfecto de una hipoteca que parece barata pero no lo es en absoluto.
  • La hipoteca de Banco Popular ofrece 12 meses de carencia a un interés atractivo pero obligando también a contratar 3 productos, además de domiciliar la nómina: plan de pensiones, seguro de hogar y seguro de vida.
  • La hipoteca de tubancaja es bastante similar a la del banco popular solo que cobra un interés un poco más alto. Para tratarse de una hipoteca online, su hipoteca con carencia no se diferencia demasiado de la de cualquier banco online.
  • la hipoteca de caixa geral se asemeja a la de caja de ávila: el interés bajo pero requiere demasiados productos vinculados

Conclusiones

  1. Como se puede ver en la penúltima columna, cada año de carencia encarece el coste total de la hipoteca en más de 1.000 euros, a base de intereses. Por eso es aconsejable contratar el período de carencia más corto posible.
  2. Cuantos más meses de carencia contratemos, más duro será el cambio de cuota cuando termine el período de carencia. Por ejemplo, en el caso de la hipoteca de Caixa Geral, el mes 24 pagaremos una cuota de 261 euros y el mes 25 pagaremos 590, es decir, será necesario prever que nuestros gastos mensuales van a incrementarse, desde entonces y hasta el final de la vida de la hipoteca, en 329 euros.
  3. A medida que necesitamos más meses de carencia, además de aumentar el coste total de la hipoteca, también aumentan los seguros obligatorios, menos en el caso de las hipotecas online que, como ya hemos dicho, no están al alcance de todos los perfiles.
  4. En general, las hipotecas con carencia, sobre todo las de bajo diferencial, obligan a contratar más productos vinculados (hasta 7 y en ocasiones 8 ) que las hipotecas sin carencia (entre 2 y 4). estos productos, en su mayoría seguros, pueden encarecer notablemente la cantidad a pagar cada mes sin ni siquiera necesitarlos. Es necesario preguntar cuántos son y cuánto cuestan para poder calcular si contratarlos va a hacer que paguemos por un lado lo que nos estábamos ahorrando por el otro.
  5. Para saber qué precio total pagaremos por decidir pasar unos primeros meses pagando mucho menos, será necesario sumar al coste extra de intereses (penúltima columna) el precio de todos los seguros obligatorios que no pensábamos contratar.
  6. Así, para elegir la hipoteca con la cuota más baja será necesario (1) buscar un banco que ofrezca el plazo de carencia que necesitamos (de 6 meses a 5 años), (2) buscar y/o intentar negociar un interés bajo, (3) vigilar que no obligue a contratar muchos productos vinculados y (4) controlar que al sumar la cuota con carencia más el coste de los seguros, la cantidad no supere la cuota que hubiéramos pagado con una hipoteca normal.

Noticia extraída de idealista.com