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¿Cuál es la mejor hipoteca según mi perfil?

Localizar la mejor hipoteca del mercado no es sinónimo de encontrar la mejor hipoteca para nosotros, ya que en función de nuestras necesidades el préstamo hipotecario que más nos puede favorecer puede diferir al que le puede beneficiar a otra persona.

Para que nos entendamos, una persona que está interesada en contratar un seguro de protección de pagos, un plan de pensiones u otros productos, que suelen encarecer la TAE de la hipoteca, probablemente le interesará contratar una hipoteca que bonifique el diferencial por la contratación de estos productos. De esta forma, como el coste de la contratación de estos productos lo asumiría de todas formas sale beneficiado ya que al mismo tiempo reduce el diferencial.

Mientras que si una persona que no quiere ni planes de pensiones ni otros productos adicionales ya que sólo está dispuesto a domiciliar nóminas y recibos y a contratar el seguro de hogar y de vida. Le puede beneficiar más contratar una hipoteca con un diferencial relativamente alto pero con poca vinculación, ahorrándose el coste que supone el contratar productos adicionales que te bonifican el diferencial.

Para poder encontrar la mejor hipoteca según nuestro perfil, lo más recomendable es usar un comparador de hipotecas como el de Fotocasa.es o el de Bankimia.com que ponen a disposición del usuario los diferentes préstamos hipotecarios que hay en el mercado. Además indican información como el tipo de interés, las comisiones y las condiciones de la hipoteca, facilitando la búsqueda de la mejor hipoteca.

Pongamos un ejemplo para poder ver en el caso de dos perfiles extremos que hipoteca le beneficiaría a cada perfil según el mercado actual. Los perfiles son los siguientes:

Perfil 1: sólo está dispuesto a domiciliar la nómina y algunos recibos y contratar el seguro de vida y de hogar, como mucho. No le interesa contratar el plan de pensiones ni de ahorros ni otros seguros vinculados a la hipoteca.

Perfil 2: está interesado en tener contratado un plan de pensiones con la misma entidad con la que firma la hipoteca y además le quiere tener un seguro de protección de pagos por lo que pueda pasar, a parte de contratar el de vida y el de hogar. También acepta el requisito de domiciliar la nómina y los recibos.

Vamos a ver qué hipoteca contratará cada uno de los siguientes perfiles

  1. Perfil 1: Al entrar en el comparador de hipotecas, en el apartado de mejores hipotecas, puede ver que hay una pestaña de mejores hipotecas con compromiso habitual, que se refiere a aquellas hipotecas que no exigen la contratación de productos adicionales (como planes de pensiones u otros). La mejor hipoteca que hay es la Hipoteca Joven de bancopopular-e con un interés del euribor+0,79 este interés se consigue contratando el seguro de vida y de hogar y domiciliando la nómina y recibos, es una hipoteca sin bonificación de forma que el diferencial no depende de la vinculación.
  2. Perfil 2: También dispone de un apartado exclusivo para buscar hipotecas que se adapten a su perfil, ya que se enumeran aquellas hipotecas que exigen la contratación de productos adicionales. Como puede ver el mejor préstamo hipotecario será la Hipoteca Extra de caja Murcia al euribor+0,75, que exige la contratación de un plan de pensiones entre otros.

De forma que aunque la hipoteca con el mejor diferencial sea la Hipoteca Extra no es la mejor hipoteca para todos los perfiles, ya que incrementando el diferencial el 0,04 puntos porcentuales se puede conseguir una hipotecacompetitiva sin contratar un plan de pensiones.

Se recomienda ante todo solicitar la TAE final de la operación para saber el coste real de la hipoteca, ya que la TAE incluye los costes de los productos adicionales mientras que el interés no los incluye. De esta forma podemos conocer el coste real de la hipoteca.

Noticia extraída de: Fotocasa.es

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El 71,4% de los españoles que buscan piso aún quiere comprar, frente al 44% de los europeos

La ‘fiebre’ de la propiedad en los años del ‘boom’ inmobiliario ha dejado tras la crisis un reguero de refinanciaciones y ejecuciones hipotecarias, pero el 71,4% de los españoles que busca piso aún se decanta por la compra, frente al 44% de los europeos, según el ‘Barómetro Inmobiliario 2010’ de la red inmobiliaria Re/Max.

El informe, que analiza la situación de los diferentes mercados inmobiliarios en Europa, desde el español, adalid del auge de la construcción, hasta el alemán o el británico, pone de manifiesto que la cultura de la compra sigue presente pese a las lecciones extraídas de la crisis.

Así, según Re/Max, solo un 4,8% de los clientes de la red inmobiliaria en 2010 demandaron pisos en alquiler, frente al 7% en Europa, y un 23,8% no iba en busca de algo específico.

La mitad de los europeos compran pensando en un ‘colchón’ para la jubilación, en España solo lo hace un tercio

En todo caso, el informe señala que las personas con edades inferiores a los 25 años y aquellos que están entre los 35 y los 50 años, el 17,6% del total, tienen la misma predisposición al alquiler de vivienda.

Por otro lado, en plena reforma de las pensiones, que muchos han anticipado que reducirá los ingresos de los futuros jubilados, cabría pensar que muchos ven la compra de una vivienda como una forma de asegurarse un ‘colchón’ o como una alternativa a un plan privado de pensiones.

Sin embargo, los españoles aún no ven la inversión en vivienda como un modo de asegurarse una buena jubilación, pues tan solo el 36,4% compra una vivienda con esta intención, cuando en el resto de Europa, el 50% lo hace con este propósito. ¿LO PEOR DE LA CRISIS HA PASADO?.

Por tanto, aunque el informe asegura que “lo peor de la crisis inmobiliaria ya ha pasado”, también refleja que a su paso la demanda no ha cambiado sustancialmente sus prioridades a la hora de invertir en una vivienda.

Lo que se ha transformado son las condiciones del mercado que ralentizan la recuperación de las compraventas. Por un lado, Re/Max señala que “hay una oferta muy amplia”, por lo que el cliente tiene más donde escoger y retrasa más su decisión.

El cliente puede ahora optar entre las viviendas del promotor, de particulares y también de las entidades financieras, que años atrás financiaron la compra de inmuebles que han regresado a sus carteras en forma de ejecuciones hipotecarias y daciones en pago.

A ello se unen, fruto de ese proceso, unas “mayores dificultades” a la hora financiarse. Así pues, poco a poco los compradores vuelven a acudir al banco, pero ahora “los bancos a penas dan facilidades a la hora de concederlas” tras las lecciones aprendidas de la crisis.

Noticia extraída de Finanzas.com

Amortización de la hipoteca, ¿a plazo o a cuota?

Una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca.

Pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

  1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo.
  2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

Caso 1: hipoteca media con euribor actual (1,55%)

Imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de euribor + 0,80% en un contexto de euribor estable al 1,55% (valor actual). cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes.

Caso 2: hipoteca media-alta con euribor del 4%

Esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de euribor + 1% en un contexto en que el euribor alcanza una media del 4%. tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes.

Conclusiones

  • En general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.
  • Cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo.
  • Habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. también conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito.
  • Si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible.
  • Otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. así, si el euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces.
  • Por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones).

Noticia extraída de Idealista.com

 

Vuelven las hipotecas con financiación al 100% para adquirir vivienda

La crisis económica y financiera había provocado que las hipotecas para la compra de una vivienda desaparecieran del mercado. Pero ahora han resurgido por la necesidad de las entidades de adelgazar su cartera de ‘ladrillo’.

Hay que reconocer que no son muchas todavía las entidades que ofrezcan préstamos hipotecarios por el 100% de financiación para adquirir vivienda, pero existen después de un 2010 en el que estaban borradas del mapa.

Helpmycash.com ha rastreado el mercado para Finanzas.com en busca de las mejores. “El ‘resurgir’ de estas hipotecas se ha producido a causa del gran stock de pisos acumulado por los bancos. La urgencia por dar salida a estas viviendas ha obligado a los bancos con inmobiliaria propia a ofrecer muy buenas condiciones de financiación”, explican desde el portal especializado en hipotecas.

 

hipotecas al 100%

TAE calculado por las entidades

 

Esta buena noticia para los futuros compradores se debe a la urgencia de las entidades de reducir la oferta de viviendas que acumulan. Aunque todos los bancos y cajas tienen este producto dirigido a menores de 35 años, no todas las ofrecen.  Las cajas de ahorro han sido las primeras en desempolvar estos productos. Caja Rioja, Caja Madrid, BBK o Caja Burgos son algunas. La mayoría de las hipotecas ofrecidas tienen ayuda de las Comunidades Autónomas o ayuntamientos.

 

Quizás es mejor al 80% que al 100%

A pesar de que facilitan la financiación para acceder a una vivienda hay que tener en cuenta que son más caras que las hipotecas habituales al 80%. “Al pedir una financiación 100% el banco está corriendo un mayor riesgo al conceder el préstamo y eso hace que las hipotecas 100% sean por definición más caras que las que cubren el 80% del valor de la vivienda. Suelen pedir aval, cobrar más intereses y obligar a contratar más seguros para su concesión”, advierten en Helpmycash.com. Si antes los bancos obligan a contratar seguro de vida y hogar, ahora reclama además seguro de desempleo o protección de pagos.

Antes de contratar las hipotecas, hay que tener claro que la financiación al 100% no se va a realizar sobre el precio de compraventa, sino sobre el valor de tasación con que habrá que tener algún ahorro para cubrir la diferencia. “Aunque el anuncio de una hipoteca diga hasta el 100% de financiación, las condiciones publicitadas por los bancos solo suelen ser válidas hasta el 80% de financiación. Si pedimos el 100%, todas las condiciones cambian. Y otra cosa que tampoco suelen decir a priori es que va a ser necesario aportar un aval”. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, lo habitual era que el préstamo hipotecario, incluso superara el precio de venta del inmueble, lo cual no era más que una simple locura llevada a cabo por la codicia de los banqueros y otros aprendices de brujo.

Noticia extraída de Finanzas.com

Los alquileres se encarecieron en noviembre

Los alquileres suben de precio. El penúltimo mes del año se han encarecido un 1,1% en comparación con el mes de noviembre de 2009, tal y como confirman los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, la subida del Índice de Precios de Consumo (IPC) ha experimentado un crecimiento mayor, ya que se incrementó un 2,3% durante el mismo periodo. Respecto a la tasa intermensual, el ritmo de subida se ha mantenido estable, ya que durante el mes de octubre las rentas subieron también un 1,1%.

El aumento en Cataluña se fija en el 1,2%

Desde el comienzo del año a noviembre, los precios de las rentas han aumentado un 1,1,%. Los índices de subida actuales están bastante por debajo de los niveles del año pasado cuando el precio de los arrendamientos aumentaban por encima del IPC y se encarecían a un ritmo mensual de 4%. Galicia (1,5%), Cantabria (1,4%), Andalucía (1,3%), Baleares (1,2%) y Cataluña (1,2%) son las comunidades autónomas que han experimentado crecimientos por encima de la media nacional. Las regiones que han experimentado una subida por debajo del 1% han sido Canarias (0,9%), La Rioja (0,6%), Murcia (0,4%) y Extremadura (0,1%). Navarra vuelve a sufrir en este periodo variaciones negativas (-0,4%).

Noticia extraída de pisos.com

 

La mejor hipoteca: cómo calcular si mi hipoteca es buena

Una hipoteca es un producto financiero complejo que tiene la peculiaridad de ser contratado tanto por personas que entienden de finanzas como por las que no. Al ser una operación que suele realizarse una sola vez en la vida, es habitual e incluso entendible que los no expertos nunca alcancen a conocer a fondo la totalidad de lo que van a firmar. A pesar de todo, resulta imprescindible que los que van a contratar una hipoteca tengan unas mínimas nociones del producto que les permitan, por un lado, ser capaces de escoger la mejor oferta del mercado para su caso y, por otro, entender lo más importante del contrato que les pondrán delante.

Partiendo de que la hipoteca perfecta no existe, no debemos renunciar nunca a tener una buena hipoteca. El portal especialista en hipotecas helpmycash.com recomienda prestar atención a los siguientes puntos clave que intentan delimitar la línea entre lo aceptable y lo abusivo:

* Tabla realizada según mercado a noviembre de 2010 para compra y subrogación. La información aquí contenida solo sirve como primera evaluación aproximada de una oferta y nunca debe sustituir a un estudio personalizado

El interés

Como es obvio, cuanto más bajo mejor. Si se trata de una hipoteca a tipo variable, un interés superior a euribor + 1% no es una oferta competitiva, sobre todo si tenemos un buen perfil financiero. Si es a tipo fijo, un interés inferior al 5% empieza a ser un buen trato. Como referencia, recordemos que el mercado actual ofrece hipotecas variables de hasta euribor + 0,33% y fijas de hasta 4,35%.

En el caso de las hipotecas mixtas, lo deseable es que el primer período a tipo fijo sea lo más corto posible, sobre todo ahora que (1) los bancos establecen para este tramo un interés superior al de después y (2) los tipos variables se traducen en una cuota mensual más barata dado el bajo euribor actual. Por ese mismo motivo, hay que prestar mucha atención a no firmar una cláusula suelo perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato, mucho menos si es superior al 2,5%. Por escrito suelen ocultarse tras el nombre de “interés mínimo”.

La TAE

Como en el caso del interés, cuanto más baja sea, mejor. y mejor también cuanto más se parezca esta cifra al tipo de interés ya que, cuanto mayor sea la diferencia entre tae e interés, más tendremos que sospechar que nuestro contrato encierra un interés suelo o varios productos vinculados (seguros) obligatorios.

Los productos vinculados (seguros)

La gran mayoría de bancos obliga a contratar varios productos financieros al firmar una hipoteca, unas veces a cambio de rebajarnos el interés (hipotecas bonificadas) y otras, directamente, como condición para concedernos el préstamo. Hay casos en que se intenta que el cliente firme ¡más de media docena de ellos! Hay que saber que la ley solo obliga al hipotecado a contratar un seguro contra incendios, y no necesariamente con el banco. el resto es 100% opcional, por mucho que el banco insista en su necesidad.

Domiciliar la nómina o los principales recibos del hogar (agua, luz, gas…) en la entidad donde hemos abierto la hipoteca es un requisito fácil de cumplir que no nos costará dinero. la atención debemos ponerla en los seguros de vida, hogar, desempleo, planes de pensiones, etc. que pueden llegar a encarecer mucho la cantidad a pagar cada mes, por lo que es necesario hacer un interrogatorio exhaustivo sobre este tema. Nuestra atención debe estar puesta en que no nos vendan una hipoteca con un interés bajo pero cargada de productos vinculados que nos harán pagar en seguros lo que nos ahorramos en diferencial, en cualquier caso, contratar más de 3 de estos productos se acerca peligrosamente a un mal negocio.

Las comisiones

Cuantas menos, mejor. Existen varias hipotecas que no cobran ninguna comisión (ni apertura, ni cancelación, ni subrogación…) pero, aunque nuestro contrato las tenga, debemos recordar que se trata de uno de los puntos más negociables de la hipoteca. En ocasiones los bancos intentan vender que su comisión de subrogación al 0,5% es baja pero debemos saber que ese 0,5% es lo máximo que les permite la ley. Puede parecer poco pero si hacemos un sencillo cálculo veremos que una comisión de subrogación del 0,5% sobre una capital pendiente de 100.000 supone 500 euros más en el monto de gastos totales.

En cuanto al resto de comisiones, lo común es encontrarlas entre el 0,25% y el 1% como máximo para un buen perfil financiero. Si en nuestro contrato se sobrepasa este porcentaje sin motivo aparente no debemos dejar de negociar. Y hablando de negociar, un buen argumento para convencer al banco de que nos reduzca las comisiones por cancelación anticipada parcial o total es que, si amortizamos capital (devolvemos parte del préstamo) con antelación, lo que estaremos haciendo es reducir el riesgo del banco, entonces, ¿por qué nos tendrían que cobrar?

Mención aparte merece la comisión de compensación de riesgo por tipo de interés, ya que puede llegar a ser del 5% del capital pendiente si pretendemos cambiar de banco durante un período fijo (swaps, primeros períodos de una hipoteca mixta…). Esta es a todas luces la comisión más difícil –por no decir imposible- de negociar, a partir de aquí, y teniendo en cuenta que…

a) las hipotecas y sus condiciones no son buenas o malas por definición sino que todo depende del punto de encuentro entre lo que puede ofrecer cada banco y el perfil y necesidades de cada cliente.

b) si continúa el encarecimiento general en las hipotecas variables que ofrecen los bancos habrá que cambiar de idea sobre lo que es barato o caro en el mercado actual.

c) la hipoteca perfecta no existe porque el banco tiene que obtener beneficio de algún lado para que prestarnos el dinero sea para él una operación rentable. además, cada caso es un mundo y las distintas demandas del cliente modificarán el trato del banco. por ejemplo, es normal que si la entidad nos concede 3 años de carencia inicial, las condiciones de la hipoteca se endurezcan.

…será necesario que (1) tanteemos varias entidades y comparemos sus ofertas, (2)comprobemos que el acuerdo no incluye ninguna cláusula abusiva y (3) negociemos todo lo posible hasta obtener la hipoteca lo más parecida posible a nuestras expectativas.

Noticia extraída de idealista.com

La eliminación de la desgravación por compra de vivienda sigue adelante

Un año y cuatro meses después de su anuncio por el presidente del gobierno José Luís Rodríguez Zapatero y tras 11 prórrogas en el congreso de los diputados, la ley de economía sostenible (LES) -aquella que incluye el fin de la desgravación por la compra de vivienda para las rentas medias y altas a partir de 2011- seguirá su tramitación para su entrada en vigor.

Las cinco enmiendas a la totalidad presentadas han sido rechazadas por el congreso de los diputados con 176 votos en contra (pnv, cc y psoe), 169 votos a favor del resto de la cámara y ninguna abstención. Finalmente el psoe ha logrado el apoyo del pnv y de cc para superar este trámite parlamentario.

La ley busca que a partir del 1 de enero de 2011 se modifique la deducción por adquisición de vivienda habitual, según tres casos:

1) si se cobra menos de 17.707,20 euros: en estos casos, el contribuyente no observará cambios aunque compre su vivienda habitual a partir de 2011.

2) rentas entre 17.707,20 y 24.107,20 euros: en este caso, la deducción estatal se irá reduciendo de forma proporcional y será lo obtenido de restar a 9.040 euros el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

Por ejemplo, para un contribuyente cuya base imponible sea de 20.000 euros, su base de deducción sería: 9.040 – (20.000 – 17.707,20)* 1,4125 = 5.797 euros. a ese resultado le puede aplicar la desgravación

3) rentas superiores a 24.107,20 euros: no tendrán derecho a deducción estatal si compran más allá del 31 de diciembre de 2010.

Conviene recordar, que quien tenga vivienda comprada, quien esté pagando una hipoteca o quien la compre antes de final de año no se verán afectados por la norma aunque su salario esté en las bandas afectadas

¡ojo! hay deducciones estatales y autonómicas

Comúnmente se habla que la vivienda desgrava un 15%, pero hay que saber que esa desgravación no depende toda ella del gobierno. Como norma general se divide en un tramo estatal del 10,05% y otro autonómico del 4,45%. la suma de ambos equivale al 15% total.

Se podrá dar la circunstancia de que el ejecutivo de Zapatero retire la desgravación estatal, pero que algunas comunidades conserven la norma en su lado autonómico. En este caso, los compradores de vivienda verán reducida la devolución de hacienda, pero no eliminada por completo. esperanza aguirre, presidenta de la comunidad de madrid, anunció que mantendría el tramo autonómico.

Noticia extraída de idealista.com: http://bit.ly/aS4NAO