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Con buen trabajo pero sin ahorros, ¿cómo consigo hipoteca?

conseguir una hipotecas en los tiempos actuales es difícil

Conseguir una hipoteca en los tiempos actuales es difícil.

No es ningún secreto que la hipoteca y la compra de vivienda son como hermanos siameses, casi siempre es necesaria la primera para poder completar la segunda. o como un salto con pértiga, donde la pértiga es la hipoteca y sin la cual no puedes superar el listón aunque baje un poco de altura.

Lo que cualquier persona busca es comprar una vivienda que se adecue a sus necesidades y gustos y la hipoteca se convierte en un “mal necesario” para poder realizar su sueño de comprar una primera vivienda, cambiar a una vivienda mejor o invertir unos ahorros en una segunda vivienda para disfrutarla o para invertir.

En el recientemente finalizado Salón inmobiliario de Madrid (SIMA) se ha constatado una vez más este hecho: muchos clientes buscan y eligen la vivienda que quieren, negocian y acuerdan el precio con el vendedor y después buscan la financiación necesaria para completar la compra. y es en este punto donde el proceso se atasca.

Las entidades financieras, inmersas la mayoría en un proceso de limpieza de balances, mejora de márgenes y buscando la salida de sus propios inmuebles, dan muy pocas facilidades a quienes se acercan por sus sucursales pidiendo un crédito hipotecario.

No nos engañemos: la mayor parte de la demanda natural de vivienda se encuentra en la formación de nuevos hogares y éstos por definición suelen ser personas jóvenes que se emancipan, bien parejas o solteros. Y aunque estos potenciales clientes de los bancos presenten un perfil de crédito impecable, sin apenas deudas, con buen comportamiento histórico de pago en sus créditos y con un puesto de trabajo estable y bien remunerado, se suelen encontrar con un escollo difícil de superar: las entidades piden un desembolso inicial que ronda el 30-35% del valor de compra de la vivienda (sumando los gastos de compra en torno al 10-12% al 20% mínimo para que el porcentaje de tasación sea inferior al 80%), nivel de ahorros que muchas personas no tienen.

En el cuadro siguiente mostramos un cálculo rápido del nivel de ahorros que se debe aportar en función del importe de la vivienda y el porcentaje de tasación máximo que nos conceda el banco:

Es decir, para una vivienda de 180.000€, se necesita disponer de unos ahorros mínimos de 55.800€ si el banco nos da el 80% del valor de tasación.

¿Qué puedo hacer si no tengo ese dinero ahorrado?

Lamentablemente, no todas las personas que quieren comprar una vivienda disponen de dichos ahorros y posiblemente su capacidad de pagar una cuota razonable sea muy buena, pero no quieren esperar varios años a acumular dichos ahorros. En estos casos, las alternativas para conseguir el préstamo hipotecario se reducen considerablemente, pero siguen existiendo opciones, aunque complicadas.

Cómo organizarse para evitar desengaños

Si nos encontramos en la situación descrita, con buenos y estables ingresos pero con un bajo nivel de ahorros, deberíamos modificar ligeramente nuestro proceso de compra. nuestra sugerencia de los pasos a seguir es:

– Analizar el importe de nuestros ahorros que podemos dedicar a la compra de la vivienda; cuanto más dinero mejor, pero debemos guardar algo para adecuación de la vivienda y compra de mobiliario, así como dejar siempre un remanente para posibles necesidades o imprevistos.

– Calcular sobre dicho importe, cuál sería el valor de la vivienda que podríamos comprar; aquí entran también en juego tus ingresos y las posibles deudas que tengas (puedes utilizar nuestro simulador).

– Si el importe de tus ahorros dividido por el importe de la vivienda, es inferior al 30%, necesitarás recurrir a avalistas o aportar otra vivienda como garantía complementaria.

– Para lograr estar por debajo de dicho nivel tienes cuatro opciones:

  • Negociar a la baja el importe de la vivienda que te gusta, esgrimiendo como argumento la necesidad de cumplir con los requisitos del banco.
  • Reducir tus expectativas y buscar una vivienda de menor importe.
  • Acudir a un familiar para que te preste ese dinero adicional que te hace falta.
  • Posponer la decisión de compra, hasta que consigas el nivel de ahorro necesario.

En resumen, aunque el proceso lógico sería buscar, elegir, negociar el precio de la vivienda y después acudir a los bancos para conseguir la hipoteca, en la situación actual recomendamos invertir el proceso y calcular el importe de préstamo que podríamos obtener y sobre dicha estimación realista centrarse en un precio objetivo de la vivienda.

Noticia extraída de: idealista.com

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Quiero una hipoteca: ¿de qué me examina el banco para dármela?

En la situación actual de gran restricción en la concesión de hipotecas resulta muy importante saber cuáles son los criterios de riesgo que aplican los bancos cuando pedimos un préstamo hipotecario para saber si podemos mejorar algún aspecto. Desde idealista.com/hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, señalan que las entidades financieras analizan fundamentalmente 3 aspectos diferentes.

1. Capacidad de pago de los solicitantes

Como en cualquier préstamo o crédito, la expectativa de los bancos es que el cliente sea capaz de devolver el préstamo concedido, y para ello analizan:

a. Estabilidad laboral: se tiene en cuenta la probabilidad de pérdida de trabajo o de cambio de condiciones del mismo. Es este sentido, generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la empresa y menos a los que tienen contrato temporal o a los autónomos. También se tiene en cuenta el sector de actividad, penalizándose más aquellos sectores con un mayor riesgo de pérdida de empleo.

b. Estabilidad de los ingresos: actualmente se cuestiona mucho los ingresos de solicitantes que perciben gran parte de su nómina a través de comisiones (por su riesgo de discontinuidad), así como los ingresos de autónomos, por este mismo motivo.

c. Ratio de endeudamiento: se calcula la cuota de la hipoteca dividido por los ingresos netos mensuales, y este ratio no debe superar el 33%-35% para la mayoría de las entidades, en algunos casos llegando hasta el 40%.

d. Sensibilidad a una subida de tipos de interés: aunque el préstamo concedido tenga un tipo de interés inicial del 3,25% – por poner un ejemplo – las entidades financieras simulan una cuota hipotecaria para un tipo de interés del 5%, para asegurarse que los clientes van a ser capaces de hacer frente a dicha cuota en el futuro (no olvidemos que estamos contratando un préstamo a largo plazo, y en algún momento de la vida del préstamo estaremos pagando cuotas calculadas con este tipo de interés, o incluso mayor).

e. Ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de los solicitantes la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos, normalmente aplicando otros gastos en función del número de miembros de la unidad familiar. El objetivo de este ejercicio es asegurar que los clientes podrán hacer frente a sus gastos habituales. Por ejemplo, si los ingresos mensuales de la familia son de 2.000 euros y tienen 2 hijos, la cuota del préstamo es de 800€ (un 40%) y además se tienen préstamos que suman cuotas de 600 euros, probablemente las entidades pongan muchos reparos a la concesión del préstamo, pues estiman que la familia no podría hacer frente a todos sus gastos corrientes con un disponible de 600 euros.

2. Valor del préstamo sobre el valor de la vivienda

En caso de que los solicitantes no sean capaces de cumplir con sus compromisos de pago mensuales, las entidades tienen que recurrir a la garantía hipotecaria (es decir, a la vivienda), para cobrar su préstamo, por lo que este punto también es estudiado:

a. Valor de la vivienda: normalmente las entidades aplican un límite del 80% del valor del préstamo dividido entre el menor de dos valores: el importe de compra escriturado y el valor de la vivienda, según la tasación oficial efectuada. Este criterio de mínimos – aplicado por muchas entidades – resulta contraproducente cuando en situaciones como la actual, podemos encontrar un “chollo” y el valor de compra es sensiblemente inferior al valor de tasación. En el fondo, lo que las entidades persiguen con este criterio es intentar que los clientes hagan una aportación inicial importante, que demuestre su nivel de compromiso.

b. Recolocabilidad de la vivienda: las entidades analizan cada vez más este punto, que no es más que la facilidad de venta de esa casa a un buen precio en el hipotético caso de tener que embargar el piso. Dicho de otra manera, cuanto más atractiva y demandada sea la vivienda, mejor (la mayoría de las entidades tienen incluso ciertas zonas geográficas donde no quieren firmar préstamos hipotecarios, por la dificultad de venta de viviendas).

3. Rentabilidad del préstamo, o mejor dicho, del cliente

Si antes las guerra de las hipotecas y las facilidades de financiación de las entidades hacía que los diferenciales fuesen muy bajos, ahora la prioridad de los bancos es rentabilizar desde el primer día la relación con los solicitantes:

a. Tipo de interés a aplicar: los tipos de interés aplicados son sensiblemente superiores ahora que hace uno o dos años, y no solamente por la reciente subida del euribor, sino porque los diferenciales son muy superiores. La política común de los bancos es aplicar un diferencial siempre superior al 1%, y en muchos casos en el entorno del 1,50%-2,00%, como punto de partida.

b. Vinculaciones con el banco: los bancos están ofreciendo reducciones de dicho diferencial en función del número de vinculaciones de los clientes con el banco (o dicho de otra manera, en función de la rentabilidad que pueda sacar el banco a través de otros productos).

En resumen, los bancos analizan actualmente con mayor detalle las solicitudes de préstamos hipotecarios y las características de los clientes y además buscan una mayor rentabilidad en los mismos. Como solicitantes debemos ser capaces de entender estos criterios y prepararnos para exponer y defender nuestra situación financiera, la capacidad de afrontar la hipoteca que solicitamos y buscar el préstamo hipotecario que se adapta a nuestras características personales.

Si bien es cierto que hay perfiles de clientes que actualmente tienen cerradas las puertas del mercado hipotecario también hay una necesidad de fidelización de nuevos clientes y el acuerdo debe ser satisfactorio para ambas partes. Al igual que las entidades son selectivas con los clientes y los préstamos que formalizan también los consumidores debemos analizar las diferentes alternativas del mercado: estudiar pros y contras, asesorarnos y decidir en función de lo que más nos interese.

Información elaborada por idealista.com/hipotecas

 

Amortización de la hipoteca, ¿a plazo o a cuota?

Una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca.

Pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

  1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo.
  2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

Caso 1: hipoteca media con euribor actual (1,55%)

Imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de euribor + 0,80% en un contexto de euribor estable al 1,55% (valor actual). cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes.

Caso 2: hipoteca media-alta con euribor del 4%

Esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de euribor + 1% en un contexto en que el euribor alcanza una media del 4%. tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra:

Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses.

Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes.

Conclusiones

  • En general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.
  • Cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo.
  • Habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. también conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito.
  • Si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible.
  • Otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. así, si el euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces.
  • Por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones).

Noticia extraída de Idealista.com

 

Vuelven las hipotecas con financiación al 100% para adquirir vivienda

La crisis económica y financiera había provocado que las hipotecas para la compra de una vivienda desaparecieran del mercado. Pero ahora han resurgido por la necesidad de las entidades de adelgazar su cartera de ‘ladrillo’.

Hay que reconocer que no son muchas todavía las entidades que ofrezcan préstamos hipotecarios por el 100% de financiación para adquirir vivienda, pero existen después de un 2010 en el que estaban borradas del mapa.

Helpmycash.com ha rastreado el mercado para Finanzas.com en busca de las mejores. “El ‘resurgir’ de estas hipotecas se ha producido a causa del gran stock de pisos acumulado por los bancos. La urgencia por dar salida a estas viviendas ha obligado a los bancos con inmobiliaria propia a ofrecer muy buenas condiciones de financiación”, explican desde el portal especializado en hipotecas.

 

hipotecas al 100%

TAE calculado por las entidades

 

Esta buena noticia para los futuros compradores se debe a la urgencia de las entidades de reducir la oferta de viviendas que acumulan. Aunque todos los bancos y cajas tienen este producto dirigido a menores de 35 años, no todas las ofrecen.  Las cajas de ahorro han sido las primeras en desempolvar estos productos. Caja Rioja, Caja Madrid, BBK o Caja Burgos son algunas. La mayoría de las hipotecas ofrecidas tienen ayuda de las Comunidades Autónomas o ayuntamientos.

 

Quizás es mejor al 80% que al 100%

A pesar de que facilitan la financiación para acceder a una vivienda hay que tener en cuenta que son más caras que las hipotecas habituales al 80%. “Al pedir una financiación 100% el banco está corriendo un mayor riesgo al conceder el préstamo y eso hace que las hipotecas 100% sean por definición más caras que las que cubren el 80% del valor de la vivienda. Suelen pedir aval, cobrar más intereses y obligar a contratar más seguros para su concesión”, advierten en Helpmycash.com. Si antes los bancos obligan a contratar seguro de vida y hogar, ahora reclama además seguro de desempleo o protección de pagos.

Antes de contratar las hipotecas, hay que tener claro que la financiación al 100% no se va a realizar sobre el precio de compraventa, sino sobre el valor de tasación con que habrá que tener algún ahorro para cubrir la diferencia. “Aunque el anuncio de una hipoteca diga hasta el 100% de financiación, las condiciones publicitadas por los bancos solo suelen ser válidas hasta el 80% de financiación. Si pedimos el 100%, todas las condiciones cambian. Y otra cosa que tampoco suelen decir a priori es que va a ser necesario aportar un aval”. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, lo habitual era que el préstamo hipotecario, incluso superara el precio de venta del inmueble, lo cual no era más que una simple locura llevada a cabo por la codicia de los banqueros y otros aprendices de brujo.

Noticia extraída de Finanzas.com

La mejor hipoteca: cómo calcular si mi hipoteca es buena

Una hipoteca es un producto financiero complejo que tiene la peculiaridad de ser contratado tanto por personas que entienden de finanzas como por las que no. Al ser una operación que suele realizarse una sola vez en la vida, es habitual e incluso entendible que los no expertos nunca alcancen a conocer a fondo la totalidad de lo que van a firmar. A pesar de todo, resulta imprescindible que los que van a contratar una hipoteca tengan unas mínimas nociones del producto que les permitan, por un lado, ser capaces de escoger la mejor oferta del mercado para su caso y, por otro, entender lo más importante del contrato que les pondrán delante.

Partiendo de que la hipoteca perfecta no existe, no debemos renunciar nunca a tener una buena hipoteca. El portal especialista en hipotecas helpmycash.com recomienda prestar atención a los siguientes puntos clave que intentan delimitar la línea entre lo aceptable y lo abusivo:

* Tabla realizada según mercado a noviembre de 2010 para compra y subrogación. La información aquí contenida solo sirve como primera evaluación aproximada de una oferta y nunca debe sustituir a un estudio personalizado

El interés

Como es obvio, cuanto más bajo mejor. Si se trata de una hipoteca a tipo variable, un interés superior a euribor + 1% no es una oferta competitiva, sobre todo si tenemos un buen perfil financiero. Si es a tipo fijo, un interés inferior al 5% empieza a ser un buen trato. Como referencia, recordemos que el mercado actual ofrece hipotecas variables de hasta euribor + 0,33% y fijas de hasta 4,35%.

En el caso de las hipotecas mixtas, lo deseable es que el primer período a tipo fijo sea lo más corto posible, sobre todo ahora que (1) los bancos establecen para este tramo un interés superior al de después y (2) los tipos variables se traducen en una cuota mensual más barata dado el bajo euribor actual. Por ese mismo motivo, hay que prestar mucha atención a no firmar una cláusula suelo perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato, mucho menos si es superior al 2,5%. Por escrito suelen ocultarse tras el nombre de “interés mínimo”.

La TAE

Como en el caso del interés, cuanto más baja sea, mejor. y mejor también cuanto más se parezca esta cifra al tipo de interés ya que, cuanto mayor sea la diferencia entre tae e interés, más tendremos que sospechar que nuestro contrato encierra un interés suelo o varios productos vinculados (seguros) obligatorios.

Los productos vinculados (seguros)

La gran mayoría de bancos obliga a contratar varios productos financieros al firmar una hipoteca, unas veces a cambio de rebajarnos el interés (hipotecas bonificadas) y otras, directamente, como condición para concedernos el préstamo. Hay casos en que se intenta que el cliente firme ¡más de media docena de ellos! Hay que saber que la ley solo obliga al hipotecado a contratar un seguro contra incendios, y no necesariamente con el banco. el resto es 100% opcional, por mucho que el banco insista en su necesidad.

Domiciliar la nómina o los principales recibos del hogar (agua, luz, gas…) en la entidad donde hemos abierto la hipoteca es un requisito fácil de cumplir que no nos costará dinero. la atención debemos ponerla en los seguros de vida, hogar, desempleo, planes de pensiones, etc. que pueden llegar a encarecer mucho la cantidad a pagar cada mes, por lo que es necesario hacer un interrogatorio exhaustivo sobre este tema. Nuestra atención debe estar puesta en que no nos vendan una hipoteca con un interés bajo pero cargada de productos vinculados que nos harán pagar en seguros lo que nos ahorramos en diferencial, en cualquier caso, contratar más de 3 de estos productos se acerca peligrosamente a un mal negocio.

Las comisiones

Cuantas menos, mejor. Existen varias hipotecas que no cobran ninguna comisión (ni apertura, ni cancelación, ni subrogación…) pero, aunque nuestro contrato las tenga, debemos recordar que se trata de uno de los puntos más negociables de la hipoteca. En ocasiones los bancos intentan vender que su comisión de subrogación al 0,5% es baja pero debemos saber que ese 0,5% es lo máximo que les permite la ley. Puede parecer poco pero si hacemos un sencillo cálculo veremos que una comisión de subrogación del 0,5% sobre una capital pendiente de 100.000 supone 500 euros más en el monto de gastos totales.

En cuanto al resto de comisiones, lo común es encontrarlas entre el 0,25% y el 1% como máximo para un buen perfil financiero. Si en nuestro contrato se sobrepasa este porcentaje sin motivo aparente no debemos dejar de negociar. Y hablando de negociar, un buen argumento para convencer al banco de que nos reduzca las comisiones por cancelación anticipada parcial o total es que, si amortizamos capital (devolvemos parte del préstamo) con antelación, lo que estaremos haciendo es reducir el riesgo del banco, entonces, ¿por qué nos tendrían que cobrar?

Mención aparte merece la comisión de compensación de riesgo por tipo de interés, ya que puede llegar a ser del 5% del capital pendiente si pretendemos cambiar de banco durante un período fijo (swaps, primeros períodos de una hipoteca mixta…). Esta es a todas luces la comisión más difícil –por no decir imposible- de negociar, a partir de aquí, y teniendo en cuenta que…

a) las hipotecas y sus condiciones no son buenas o malas por definición sino que todo depende del punto de encuentro entre lo que puede ofrecer cada banco y el perfil y necesidades de cada cliente.

b) si continúa el encarecimiento general en las hipotecas variables que ofrecen los bancos habrá que cambiar de idea sobre lo que es barato o caro en el mercado actual.

c) la hipoteca perfecta no existe porque el banco tiene que obtener beneficio de algún lado para que prestarnos el dinero sea para él una operación rentable. además, cada caso es un mundo y las distintas demandas del cliente modificarán el trato del banco. por ejemplo, es normal que si la entidad nos concede 3 años de carencia inicial, las condiciones de la hipoteca se endurezcan.

…será necesario que (1) tanteemos varias entidades y comparemos sus ofertas, (2)comprobemos que el acuerdo no incluye ninguna cláusula abusiva y (3) negociemos todo lo posible hasta obtener la hipoteca lo más parecida posible a nuestras expectativas.

Noticia extraída de idealista.com

Primera sentencia contra las “cláusulas de suelo” de las hipotecas

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha dictado recientemente una sentencia pionera en España que declara abusiva las “cláusulas de suelo” y “de techo” de las hipotecas a tipo variable, en cuanto a que el desfase entre ambas magnitudes perjudica claramente al consumidor bancario. Por tanto, el juez no dice que las cláusulas de techo sean cláusulas abusivas per se, concluye que lo abusivo es marcar suelos que con mucha probabilidad se tocan (suelen estar entre el 2 y el 3%, cuando el euribor más el correspondiente diferencial ha estado por debajo desde el 2009 en muchos  casos) y techos estadísticamente muy improbables  (se sitúan entre el 10 y el 15% cuando el euribor máximo histórico se marcó en julio de 2008 al 5,393%).

Imaginemos que nos revisaron la hipoteca con el euribor de mayo de este año, que se situó en el 1,249%. Nuestra hipoteca era de 200.000 euros a 30 años a euribor+0,5. En la escritura de nuestro hipoteca resulta que tenemos un suelo de del 3% y un techo del 12%. El interés de revisión sin esta cláusula maldita sería del 1,749%. Con el suelo, nos aplican un 3%. En lugar de pagar una cuota de 714 euros el banco nos cobrará 843. Esta letra pequeña de la hipoteca, por tanto, nos acabará costando 129 euros mensuales, 1.548 euros al año. Y nos quedarán 29 años más que lidiar con el virus en forma de cláusula.

¿Significa que los clientes cuyas escrituras de préstamos hipotecario incluyen esta cláusula pueden ir a reclamar a sus bancos que las dejen sin efecto?

La respuesta es no, hasta que haya sentencia firme, no recurrible por las entidades financieras. La sentencia dictada después de la demanda interpuesta por Ausbanc contra BBVA, Caixa Galicia y Cajamar es aún recurrible ante la Audiencia Provincial. De hecho, Caixa Galicia ya lo ha hecho.

Con el derecho bancario de los tiempos universitarios de un servidor, además existía otra traba. Para que una cláusula abusiva desapareciera de los contratos de los clientes se debía iniciar un procedimiento judicial individual por parte de cada cliente, no bastaba con que un Juez determinara la nulidad generalizada de la cláusula. Con la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación se arregló este desaguisado. El consumidor, las asociaciones de defensa de los consumidores y los colegios profesionales, entre otros, pueden iniciar una acción colectiva para que el banco elimine la cláusula abusiva de todos los contratos.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferenciaentre las cláusulas de suelo y techo para que el beneficio que obtiene el banco de limitar la bajada del interés sea compensado por un beneficio posible para el cliente con un tope razonable a la subida.

De momento se ha ganado una batalla, pero no la guerra.

Noticia extraída de Bankimia.com

 

Mira con lupa la hipoteca antes de contratarla

La bajada de la contratación de hipotecas durante el periodo de crisis ha hecho replantearse a muchas entidades financieras sus ofertas hipotecarias. No obstante, muchas de las condiciones de los préstamos son menos beneficiosas de lo que parecen debido a la letra pequeña que muchos clientes obvian. Los expertos aconsejan repasar los siguientes puntos para asegurarse de que conoces la hipoteca que vas a contratar:

  • Los asteriscos que suelen aparecer al lado del tipo de un atractivo TAE, hacen referencia a una letra pequeña que revela que a veces estan calculados con un Euríbor antiguo o llevan vinculada la contratación de otros productos de forma obligatoria.
  • Un interés muy bajo en la hipoteca suele acompañar grandes vinculaciones, como seguros de hogar, de vida y otros productos financieros bastante caros como un seguro de protección de pagos. El banco puede obligarte a pagarlos todo a la vez de entrada en prima única y puede encarecer bastante el valor final de la hipoteca. Además, algunos pueden tener un suelo hipotecario, esto es, un límite mínimo a pagar que invalida la ventajas de diferencial tan bajo.
  • La financiación del 100% no suele prestarse, no obstante, si aparece en alguna oferta, es necesario fijarse en el resto de condiciones que la acompañan, pues esta prestación tan alta suele ir acompañada de la necesidad de pagar un aval.
  • Muchas hipotecas sólo anuncian un tipo de interés variable, referenciado al Euríbor con un diferencial muy bajo, pero no avisan explícitamente que durante un periodo inicial hay que pagar un tipo de interés fijo, que puede ser bastante alto.
  • Existen muchas posibles comisiones que te pueden hacer pagar por varias acciones (apertura, subrogación, cancelación, estudio…) y de las que no te informan.
  • La exigencia de un aval en la hipoteca no suele ser obligatorio, pero los bancos en su lugar pueden exigir el pago de muchos seguros al principio para asegurarse el ingreso total del crédito.

Como conclusión, lo más recomendable es mirar la letra pequeña con lupa.

Noticia extraída de Fotocasa.com: http://noticias.pisos.com/mira-con-lupa-la-hipoteca-antes-de-contratarla/8063/